11月煙臺新房銷量連降，新一輪大招呼之欲出
雖然我們明白樓市恢復(fù)要有耐心和信心，但是9月底10月初那一輪樓市系列利好政策的確讓10月市場出現(xiàn)了一個短暫的小高峰，然而很快便在11月恢復(fù)平靜。
今天，煙臺六區(qū)上一周銷售數(shù)據(jù)出爐。據(jù)騰策顧問統(tǒng)計，11月13日至19日，煙臺六區(qū)商品房網(wǎng)簽281套，均價10250元/平；其中，商品住宅網(wǎng)簽210套，均價10211元/平。
煙臺六區(qū)新房銷售數(shù)據(jù)自10月底后，連續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，第二輪購房消費券的發(fā)放似乎還并未對本月的新房銷量起到明顯影響。
11月夾在“金九銀十”購房季和12月年末沖刺之間，雖為傳統(tǒng)淡季，但在如今的市場情況下，仍然寄托著人們對于樓市年底前筑底修復(fù)的期望。
近期央行、住建部等接連發(fā)聲，為房地產(chǎn)打氣，對未來房地產(chǎn)市場恢復(fù)充滿信心和希望，這種底氣來源于目前房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，未來房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，同時還在于一些儲備政策，后續(xù)政策上可能還會“放大招”。
三部門重磅定調(diào)，樓市或迎轉(zhuǎn)機
11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，貫徹落實習(xí)近平總書記在中央金融工作會議上的重要講話精神和會議部署，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解等重點工作。
從當(dāng)日官網(wǎng)發(fā)布的內(nèi)容上看，與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容占據(jù)相對較多篇幅。
從具體內(nèi)容來看，主要是以下幾點：
1、融資需求“一視同仁”，不惜貸、抽貸、斷貸
會議強調(diào)，各金融機構(gòu)要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。
“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”這一點首提于剛剛過去的中央金融工作會議。此次再次被強調(diào)還加上了“對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸”的內(nèi)容。
主要還是因為，雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。在面臨信用擠兌和銀行抽貸的情況下，爆雷企業(yè)數(shù)量增多。
此次對融資需求“一視同仁”的再次強調(diào)及對正常經(jīng)營房企不惜貸、抽貸、斷貸的要求或在一頓程度上對部分白名單之外的房企有一定的利好。
2、繼續(xù)用好“第二支箭”，支持合理股權(quán)融資
會議強調(diào)，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。
自2022年底，信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)以來，紓困方向正式從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。但從效果來看，并不盡如人意。
CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月80家典型房企的累計融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。10月80家典型房企的融資總量為213.6億元，環(huán)比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資規(guī)模大幅減少，創(chuàng)下了2020年以來的新低。其中境內(nèi)債權(quán)融資為163.18億元，環(huán)比減少39.4%，同比減少55.7%，此外還有50.42億元的股權(quán)融資。
此次座談會從房企主要金融需求出發(fā)，明確融資端的支持力度，關(guān)鍵還是在于落地實施。
3、加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組
會議強調(diào)，要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。
自2021年末以來政策端就已開始積極引導(dǎo)市場化收并購、為行業(yè)收并購提供融資政策支持。行業(yè)收并購也從此前的企業(yè)規(guī)模擴張驅(qū)動，轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動，收并購市場由民企主導(dǎo)轉(zhuǎn)向國資主導(dǎo)的局面。
根據(jù)公開信息披露統(tǒng)計，2022年以來，單筆30億以上規(guī)模交易中，國資接盤占比超過六成。
此次會議再次強調(diào)“保交樓”和“并購重組”主要還是提升市場信心，推動行業(yè)的整合和優(yōu)化，引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險“軟著陸”。
4、積極服務(wù)“三大工程”建設(shè)
會議強調(diào)，要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”將是未來行業(yè)發(fā)展的新方向。
除了三支箭和三大工程以外，提及了房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，這個提法比較新，說明各金融機構(gòu)在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂行聞幼?，尤其是從促進房企發(fā)展、保障住房需求等角度發(fā)力。
業(yè)內(nèi)人士分析，接下來新發(fā)放首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制，存量首套房貸利率下調(diào)及各地差異化的首付等穩(wěn)樓市政策紅利仍有釋放空間，關(guān)鍵是各地準確研判樓市情況與趨勢，因城施策、用好政策空間，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。
需求側(cè)方面，應(yīng)繼續(xù)調(diào)整限購、限貸、限售等措施，實施好差別化的住房信貸政策，更好地提振居民住房消費信心和能力。如適當(dāng)放寬貸款條件、降低5年期以上LPR、調(diào)整存量二套房貸利率，進一步滿足改善性住房需求。同時，加大支持“租購并舉”，促進長租房市場發(fā)展，助力保障性住房建設(shè)，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。