我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及房產(chǎn)企業(yè)高杠桿的成因分析
一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況
新中國成立初期，我國房地產(chǎn)行業(yè)遠未形成規(guī)模，計劃經(jīng)濟體制限制著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。直至一九七八年后，伴隨著改革開放政策的開展與深入，我國城鎮(zhèn)化水平逐步提高，人民生活水平的上漲同時也刺激著居民的購房熱情，使得房地產(chǎn)行業(yè)“一日行千里”，飛速擴張。
在過去的二十年中，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值以及經(jīng)濟貢獻率基本保持著穩(wěn)中有升的趨勢，數(shù)額增長明顯。二零二零年房地產(chǎn)業(yè)增加值為74552.5億元，與二零零一年相比整整翻了將近15倍，貢獻了7.34%的國內(nèi)生產(chǎn)總值，較二零零一年提高了3.1%。
從橫向來看，二零二零年房地產(chǎn)行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達13.5%，比重僅僅略低于金融業(yè)、零售業(yè)等一些老牌行業(yè)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了第三產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分，助力打造著第三產(chǎn)業(yè)繁榮的強勁引擎，二零二零年第三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻比率達到54.5%，筑牢了我國市場經(jīng)濟體制的基石。
其中，由于工業(yè)蘊含的企業(yè)數(shù)量遠超于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)，且其包含的細分行業(yè)更為密集，因此可以更加證明我國的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)規(guī)模之大，對于當(dāng)今國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展有著不可忽視的貢獻。
然而，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順，以下是房地產(chǎn)企業(yè)二零零八-二零二零年實際到位資金以及增長率。歷年來，房地產(chǎn)實際到位資金呈上升趨勢，但其增長率卻有大幅波動，資金大幅增長，達到了驚人的45.8%，而后又持續(xù)降低，二零一四年甚至出現(xiàn)了0.11%的負增長，從二零一七年開始，實際到位資金增長率逐漸穩(wěn)定，波動變小。
總結(jié)來說，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程雖有起伏，但經(jīng)過了多年的磨礪和敲打，如今的發(fā)展重心已逐漸從政府無序控制和企業(yè)盲目發(fā)展轉(zhuǎn)變成國家宏觀調(diào)整和企業(yè)穩(wěn)中求進轉(zhuǎn)變，相信在不久的將來，也更會靈活的跟隨政府宏觀調(diào)控政策的變化，穩(wěn)中加固、漸入佳境。
（二）國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資戰(zhàn)略
房地產(chǎn)企業(yè)對資金有著很強的依賴性，充足的資本是房地產(chǎn)企業(yè)購置土地、開發(fā)項目的可靠保證，是其良性運轉(zhuǎn)的必要前提。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展初期，單靠一個土地項目的開發(fā)、運營和周轉(zhuǎn)往往不足以獲得足夠的資金來滿足其發(fā)展壯大的需求，此時，就產(chǎn)生了融資的需求，融資一般是指企業(yè)為了滿足日常運作，通過多種途徑和各式渠道從其他客體中獲取資金來源。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資模式主要分為以下三種方式。
（1）銀行信貸融資
銀行信貸融資在國內(nèi)最為普遍，是指企業(yè)與銀行簽訂相關(guān)協(xié)議，借取資金并在規(guī)定期限內(nèi)償還本息的融資方式。銀行信貸融資具備融資成本較低、融資規(guī)模較大的優(yōu)勢，因此是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最為采用的融資方式。
但是銀行信貸融資也存在審批手續(xù)復(fù)雜的問題，具有極高的政策敏感性，一旦行業(yè)風(fēng)險過高，銀行可以作為國家調(diào)控和監(jiān)管的重要對象，減少貸款額度的發(fā)放。
（2）股權(quán)融資
股權(quán)融資是指企業(yè)原股東意愿讓出一部分企業(yè)所有者權(quán)益，通過上市、增發(fā)以及配股等方式，為公司引入新的股東從而使公司總股本數(shù)額增加的籌資方式。相比銀行信貸融資，其優(yōu)點在于集資規(guī)模較大、速度較快，缺點為耗費時間長、資本成本較高，同時也會導(dǎo)致企業(yè)控制權(quán)的分散。
（3）債權(quán)融資
債權(quán)融資與銀行借款相似，除了銀行借款，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用最多的債權(quán)融資方式是發(fā)行公司債，且還款協(xié)議時間會相對較長。原因在于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)時間較長，資金周轉(zhuǎn)較慢的特殊性，還款期限過短，就會加大融資風(fēng)險，縮短融資周期。
相反，較長的債權(quán)融資周期與商品房建設(shè)周期更為匹配，增強了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，在稅務(wù)籌劃上長期債務(wù)也優(yōu)于短期債務(wù)。迄今為止，銀行借款依舊是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，特別是房地產(chǎn)實際到位資金構(gòu)成中“其他來源資金”包含大量的預(yù)收房款，其中大部分為銀行對客戶發(fā)放的個人按揭貸款，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行系統(tǒng)的依賴進一步加深，也導(dǎo)致去杠桿的難度越來越大。
在如今，房地產(chǎn)企業(yè)不能否認銀行信貸對其發(fā)展起到的關(guān)鍵性作用，但也正因如此，間接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資市場三大特點的形成，即融資手段單一、政策敏感性強、新型融資渠道缺乏。與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相對單一且落后的融資模式相比較，國外發(fā)達國家房企可選擇的融資方式更為多樣化。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因在于這些發(fā)達國家擁有著完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制，許多傳統(tǒng)的融資渠道受到政府嚴格限制，不能滿足大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的需求。此外，成熟的民間融資機構(gòu)體系和數(shù)量眾多且活躍在市場的中小投資者為企業(yè)提供了更加多元的選擇，促使著新的融資模式的產(chǎn)生與發(fā)展。
綜上，同國外相比，我國房地產(chǎn)市場還有很長一段路需要走，行業(yè)的不成熟很難使資產(chǎn)證券化等新型融資方式成為主流。政府需要在建立健全房地產(chǎn)市場法律法律的同時，扶持和完善房地產(chǎn)行業(yè)金融體系，減少引發(fā)房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險，開辟出適合中國國情的融資方式，最終實現(xiàn)企業(yè)杠桿水平的下降。
二、房地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿”成因分析
（一）金融體系不健全，監(jiān)管力度較弱
我國房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率久高不下，首當(dāng)其沖的原因是我國金融體制的不完善，這也導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不成熟和融資渠道的單一性，給我國房企在籌集資金上設(shè)置了一道高高的障礙。一直以來，政府只能被動性的調(diào)整房地產(chǎn)市場，外加銀行貸款沒有實質(zhì)性創(chuàng)新，同時又缺乏新型融資渠道的推陳出新。
因此，作為嚴重依賴銀行貸款作為資金來源的國內(nèi)房企，獲取外部資金的難度愈發(fā)困難。在未來，房企要想優(yōu)化資本成本結(jié)構(gòu)，開拓新的資金來源渠道，離不開健康、健全的金融市場體制。
（二）開發(fā)成本過高，回款時間不確定
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一直面臨著土地開發(fā)成本和自有資本不成比例的財務(wù)困境，僅僅依靠公司自身難以擁有足夠的競爭優(yōu)勢，爭奪土地開發(fā)機會，所以房企往往是通過外部融資，被動提升杠桿，獲取土地資源，維持公司正常業(yè)務(wù)的展開。
因為近年來中國的城市化水平越來越高，并受中央“18億畝耕地紅線”影響，國內(nèi)部分城市土地供需不平衡問題逐漸嚴重，企業(yè)購買相同面積的土地需要花費更多的資金。同時房地產(chǎn)市場又存在“地價與企業(yè)資產(chǎn)信用呈正比”的說法，有少數(shù)開發(fā)商寧愿花費大量資金盲目囤積土地，結(jié)果缺乏足夠資金對新的項目進行建設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積壓的待開發(fā)土地總面積也“水漲船高”，開發(fā)時間不確定，無法進行銷售，收回購置資金。
綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展早期，公司可以通過少量的自有資金和大量的借款維持經(jīng)營周期的運轉(zhuǎn)，但是隨著近幾年企業(yè)土地購置成本的增加以及房價增長趨于平穩(wěn)，企業(yè)的利潤增長幅度開始下降，從而需要通過更多的融資方式籌集資金來維持現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)高負債弊端凸顯，高杠桿成為行業(yè)常態(tài)化特征。
（三）融資結(jié)構(gòu)單一，非自籌資金占比高
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)普遍杠桿率過高，還與企業(yè)資金具體來源脫不開關(guān)系。如今，國家統(tǒng)計局在區(qū)分我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源時，具體分為了以下七大項：國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款和其他到位資金。
其中，國內(nèi)貸款指報告期內(nèi)向銀行及非銀行金融機構(gòu)借入的各種國內(nèi)借款；利用外資指報告期內(nèi)收到的境外資金；自籌資金指各地區(qū)、各部門及企事業(yè)單位籌集用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的預(yù)算外資金；有些房企可能為了資金鏈上的利息平衡，進行了大量的預(yù)售行為，用沒有利息支出的預(yù)收款償還有息負債，后在用新的有息負債填補資金空缺，一旦發(fā)生“灰犀牛”事件，很容易導(dǎo)致房企債務(wù)違約，甚至破產(chǎn)現(xiàn)象的發(fā)生。
此外，國內(nèi)貸款相比以上兩種資金來源方式，變化幅度不明顯，平均占比為15.4%，說明國內(nèi)貸款對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，已經(jīng)成為了一種固定且持久的籌資方式，這顯然不利于企業(yè)降低杠桿率。
企業(yè)自籌資金可以劃分為兩部分，一是企業(yè)內(nèi)外部投資者投入的實收資本，二是來源于企業(yè)內(nèi)部的留存收益。一旦房企的內(nèi)源融資水平下降，勢必會造成企業(yè)需要更多的外源資本，用以維持自身的財務(wù)質(zhì)量。
房地產(chǎn)行業(yè)在過去幾十年的發(fā)展時期，企業(yè)對國內(nèi)貸款這一籌資方式越來越依賴，同時又不注意自身利潤結(jié)存的資金缺乏問題，最終導(dǎo)致企業(yè)杠桿水平的提高，杠桿率提高又直接增大了企業(yè)的再融資難度，若沒有持續(xù)的利潤留存，就會造成一種惡性循環(huán)機制。因此，缺乏足夠的自籌資金，內(nèi)源性資金占資金來源比重不高，是我國房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率高的關(guān)鍵原因之一。