房地產(chǎn)調(diào)控即將“放松”？
業(yè)內(nèi)：全面寬松不會(huì)再有，房市或?qū)⒒貧w平穩(wěn)狀態(tài)。一直嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，近期突然開(kāi)始頻吹暖風(fēng)。不少人認(rèn)為房地產(chǎn)政策即將“放松調(diào)控”，理由有二：一是個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)連鎖反應(yīng)，監(jiān)管部門對(duì)此頻頻發(fā)聲；二是有市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，今年10月，個(gè)人住房貸款利率首次下降。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)9月份房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)62次，加上前八個(gè)月的420次，總共調(diào)控了482次，刷新了歷史同期紀(jì)錄。截至10月上半月，該累計(jì)次數(shù)已經(jīng)超過(guò)500次，意思就是平均每個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控就超過(guò)50次，是這么久以來(lái)從未有過(guò)的紀(jì)錄。接下來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控走勢(shì)究竟如何？
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”長(zhǎng)假期間，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，二、三、四線城市市場(chǎng)降溫更為明顯，各線代表城市平均降幅均超四成。一些三四線城市售樓處甚至出現(xiàn)鮮有購(gòu)房者問(wèn)津的情況。就連上半年火爆的北京熱點(diǎn)區(qū)域?qū)W區(qū)房市場(chǎng)，成交量也明顯下降，且出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。
從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨冷，一些過(guò)去高燒不退的城市和區(qū)域在退燒。原因在于密集的房地產(chǎn)調(diào)控措施持續(xù)發(fā)力，調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐步回歸理性。當(dāng)前市場(chǎng)降溫比較重要的原因在于金融調(diào)控下銀行貸款收緊，一些城市房貸額度緊張，貸款周期拉長(zhǎng)，購(gòu)房者從銀行取得購(gòu)房貸款需要排隊(duì)。此外，多地出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，也對(duì)穩(wěn)定二手房市場(chǎng)預(yù)期，避免違規(guī)資金進(jìn)入市場(chǎng)炒作房?jī)r(jià)起到了積極作用。
同樣熱情不高的還有土地市場(chǎng)。房企“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理等金融調(diào)控政策疊加，企業(yè)降杠桿、降負(fù)債，經(jīng)營(yíng)趨穩(wěn)。同時(shí)，當(dāng)前一些房企資金相對(duì)不充裕，限價(jià)等調(diào)控措施攤薄利潤(rùn)，加之對(duì)后市持觀望態(tài)度等因素導(dǎo)致拿地積極性受到影響，以致當(dāng)前土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫。正在進(jìn)行的新一輪土地集中出讓，土地“流拍”、暫停出讓的情況時(shí)有發(fā)生。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍十分明顯，調(diào)控“一城一策”的特點(diǎn)更加突出。一些城市仍在繼續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控，出臺(tái)“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”等措施，比如東莞近日出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)。截至目前，已有超過(guò)十個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。也有城市出臺(tái)鼓勵(lì)支持性政策，如哈爾濱從緩解房企流動(dòng)資金壓力和促進(jìn)購(gòu)房需求釋放等方面促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)，出臺(tái)了給相關(guān)購(gòu)房者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等措施。
值得關(guān)注的是，政策微調(diào)不應(yīng)過(guò)度解讀為調(diào)控放松。無(wú)論是抑制過(guò)熱還是促進(jìn)需求釋放，目的均在穩(wěn)定市場(chǎng)。總體而言，房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)也不會(huì)放松，其必要性早已不言而喻，當(dāng)前調(diào)控成果來(lái)之不易，應(yīng)進(jìn)一步鞏固。
10月15日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾也對(duì)近期房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和房貸政策作了表述。他表示：“今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。”
短短幾句話，已經(jīng)向我們表明態(tài)度，房貸并沒(méi)有背離調(diào)控初衷，因?yàn)橐恍┏鞘蟹績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，那么房貸利率或發(fā)放自然會(huì)受影響，但也說(shuō)了，隨著房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，房貸供需關(guān)系也將回歸政策，即房貸收緊的狀況或許有所改變。再結(jié)合此前央行一周兩次表態(tài)房地產(chǎn)，實(shí)際上更加釋放了房地產(chǎn)行業(yè)積極信號(hào)。
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