多地集中供地規(guī)則調(diào)整 房企拿地成本有望下降
9月13日晚間，上海公布第二批集中供地信息。從規(guī)則看，上海要求購(gòu)地資金為自有資金，并在競(jìng)拍環(huán)節(jié)增加“隨機(jī)值”概念，以增加書(shū)面報(bào)價(jià)過(guò)程中拿地的公平性。
無(wú)獨(dú)有偶，8月以來(lái)，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市也發(fā)布了第二批集中供地公告，并對(duì)相關(guān)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，重點(diǎn)城市拿地成本或出現(xiàn)一定幅度下調(diào)。
上海集中出讓多宗地塊
上海此次集中供地共出讓48宗地塊，涉及27宗商品住宅用地，總出讓面積251.59萬(wàn)平方米，起始出讓總價(jià)約574億元。從27宗住宅用地區(qū)域分布看，五大新城依舊是供應(yīng)主力，與年初提到的五大新城規(guī)劃形成呼應(yīng)。價(jià)格方面，第二批與第一批同區(qū)域地塊價(jià)格基本持平，僅有3宗地塊指導(dǎo)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元／平方米，分別是：徐匯區(qū)漕河涇、徐匯區(qū)康健街道、楊浦區(qū)江浦社區(qū)。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的地塊位于徐匯區(qū)漕河涇街道，為11.4萬(wàn)元／平方米；最低的位于金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)，為2.52萬(wàn)元／平方米。此批次最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110％。
上海此次延期修訂的第二輪集中供地對(duì)租賃用地、安置房和城中村改造用地等方面有所傾斜。公告顯示，此輪供地中包括征收安置房地塊14宗，出讓面積68.64萬(wàn)平方米；租賃住房7宗，出讓面積15.12萬(wàn)平方米；城中村改造地塊2宗，出讓面積4.68萬(wàn)平方米。無(wú)論從地塊數(shù)量還是用地面積看，租賃用地、安置房和城中村改造用地在此輪供地中的占比都大幅提升。
限定購(gòu)地資金來(lái)源
相比于上海首輪集中供地，第二批集中公告的住宅用地競(jìng)價(jià)規(guī)則中將增加“隨機(jī)值”概念。換句話(huà)說(shuō)，在書(shū)面報(bào)價(jià)階段，如果出現(xiàn)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)相同，將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機(jī)值。該隨機(jī)值將納入平均價(jià)計(jì)算過(guò)程。
根據(jù)過(guò)去規(guī)則，各競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)書(shū)面報(bào)價(jià)，最接近平均值的獲得土地，但類(lèi)似政策有一些瑕疵。例如，部分房企揣摩了這個(gè)平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了隨機(jī)值，類(lèi)似揣摩就失去意義，拿地有一定隨機(jī)性，增加了書(shū)面報(bào)價(jià)過(guò)程中拿地的公平性。值得注意的是，上海根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)要求，對(duì)競(jìng)買(mǎi)主體的交易資金來(lái)源進(jìn)行明確限定。公告要求，競(jìng)買(mǎi)主體股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等，購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類(lèi)融資資金，購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。競(jìng)買(mǎi)主體的交易資金來(lái)源（包括競(jìng)買(mǎi)或投標(biāo)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款）應(yīng)為符合我國(guó)法律法規(guī)及政策規(guī)定的自有資金。
重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫
據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái)，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市發(fā)布了第二批集中供地公告。重點(diǎn)城市的第二輪集中供地規(guī)則普遍較首輪進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容包括單宗地塊溢價(jià)率不超過(guò)15％、取消競(jìng)配建并以搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)品質(zhì)等方式?jīng)Q定最終競(jìng)得人、加強(qiáng)房企購(gòu)地資格和購(gòu)地資金審查等。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，重點(diǎn)城市拿地成本或出現(xiàn)一定幅度下調(diào)。據(jù)業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)研究統(tǒng)計(jì)，8月全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積11769萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12％，同比降幅超三成。價(jià)格方面，8月平均樓板價(jià)環(huán)比下降6％至2387元／平方米，同比下降12％。溢價(jià)率方面，重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率呈下降趨勢(shì)。8月，一線(xiàn)城市平均溢價(jià)率僅為0.7％，二線(xiàn)城市溢價(jià)率環(huán)比下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至7.1％，三四線(xiàn)城市溢價(jià)率連續(xù)多個(gè)月走低，平均溢價(jià)率降至8.6％。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月30日至9月5日，全國(guó)40個(gè)大中城市推地總量環(huán)比減少5％，17個(gè)城市無(wú)推出，天津、濟(jì)南推出量較大；成交方面，主要城市成交量減少24％，20個(gè)城市無(wú)成交，濟(jì)南、蘇州成交量較大。
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