解析物業(yè)增值服務(wù)
近日，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、世茂服務(wù)、恒大物業(yè)、佳兆業(yè)美好先后披露了 2020 年財報。
從各家年報看，" 增長 " 仍是上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主基調(diào)。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析上述 6 家典型物業(yè)企業(yè)年報后發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)營收與利潤同比例增長，另一些企業(yè)的利潤增速則幾倍于營收增速。不難看出，當(dāng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍處在 " 規(guī)模為王 " 的時代，非業(yè)主增值服務(wù)成了上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生巨大分化的 " 核心武器 "。
中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟在接受記者采訪時表示，" 非住宅業(yè)態(tài)利潤空間高于住宅業(yè)態(tài)，增值服務(wù)利潤空間高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。因此，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增長依靠住宅業(yè)態(tài)和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，那么其利潤的增速就要慢于其營收增速；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增長主要依靠非住宅業(yè)態(tài)和增值服務(wù)，那么其利潤的增速就要高于其營收增速。"
物企紛紛發(fā)力增值服務(wù)
受疫情影響，2020 年社區(qū)增值服務(wù)一方面橫向鋪面，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始拓展健康、保險、蟲控等業(yè)務(wù)；另一方面則憑借母集團(tuán)優(yōu)勢縱向深耕，在社區(qū)生活服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等相對成熟的業(yè)務(wù)中加強(qiáng)布局。
從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值業(yè)務(wù)布局來看，生活服務(wù)類、空間運(yùn)營類及資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)發(fā)力的方向。到 2020 年中期，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、時代鄰里等企業(yè)已經(jīng)在拎包入住、生活服務(wù)、家居服務(wù)、文化教育等業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)了增長較快，同比增幅均在 100% 以上。
" 從這幾家典型上市物業(yè)企業(yè)的主要財務(wù)指標(biāo)增速來看，多數(shù)在規(guī)模和面積都保持了高速增長。" 牛曉娟指出，" 佳兆業(yè)美好和恒大物業(yè)的在管面積增速相對較慢，在 25% 以下，但營收增速都在 35% 以上，這說明這兩家公司的單位面積創(chuàng)收能力增加，其中一項(xiàng)重要的原因是大力布局和發(fā)展增值服務(wù)。"
據(jù)中指研究院測算，已經(jīng)發(fā)布 2020 年年報的恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)為例，三家企業(yè)的利潤增速均超 " 在管面積 " 增速的 2 倍以上，其中恒大物業(yè)盡管在管面積增加 20.9% 為六家企業(yè)中最低，但其利潤增速 128.3%、經(jīng)利潤增速高達(dá) 184.5%，實(shí)現(xiàn)了 " 井噴式 " 增長。
財報顯示，恒大物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)同比增長 120.6% 至 12.64 億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入也同比增長 36.1% 至 29.23 億元。執(zhí)行董事、副總經(jīng)理王震在業(yè)績會上透露，未來的發(fā)展重點(diǎn)包括房產(chǎn)中介、保險經(jīng)紀(jì)、家裝美居以及社區(qū)團(tuán)購四大業(yè)務(wù)板塊。其中房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)被恒大管理層視為 "2021 年社區(qū)增值服務(wù)中非常重要的支柱 "。
增值服務(wù)的高速增長似乎讓恒大物業(yè)的 " 野心 " 更大了，據(jù)媒體報道，恒大甚至立下了 " 軍令狀 "：每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的 1/4 增長 50% 以上。
但新城悅服務(wù)和世茂服務(wù)的利潤增速則未能大比例超越在管面積增速，特別是新城悅服務(wù)，在 2020 年在管面積 68.6% 的增速（遠(yuǎn)超恒大物業(yè)及碧桂園服務(wù)）的前提下，其營收增速和利潤增速僅為 41.6% 和 46.8%。
航母型物企增值服務(wù)溢價
一方面，管理面積增加能夠推動業(yè)主增值服務(wù)的客戶基數(shù)顯著增長，進(jìn)而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進(jìn)，開發(fā)貼近業(yè)主真實(shí)需求的增值服務(wù)產(chǎn)品，促使增值服務(wù)產(chǎn)品的滲透率不斷提升。
而增值服務(wù)溢價，在目前階段更依賴于開發(fā)商母公司背景，航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢顯而易見。
以碧桂園為例，其社區(qū)增值服務(wù)包括到家服務(wù)、家裝服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)及園區(qū)空間服務(wù)。2020 年上述六大板塊業(yè)務(wù)收入同比增長約 100.1%，占總收入比例提升至約 11.1%，占整體毛利比例提升至約 21.3%，成為碧桂園服務(wù)利潤第二大來源業(yè)務(wù)板塊，毛利率保持穩(wěn)定約為 65.1%。
牛曉娟分析認(rèn)為，航母型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢，一是源自有強(qiáng)大的開發(fā)商母公司背景，可以獲取充足的非業(yè)主增值服務(wù)項(xiàng)目，目前其服務(wù)對象主要還是開發(fā)商母公司，市場化程度較低；另一方面，部分增值服務(wù)所需專業(yè)程度（資質(zhì)）、資金等門檻較高，大型物業(yè)公司具備開展條件，例如社區(qū)增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)等都需要相關(guān)資質(zhì)和人才；第三，增值服務(wù)中的社區(qū)團(tuán)購、社區(qū)空間運(yùn)營等依賴較大的業(yè)主基數(shù)、較廣的渠道，這對于業(yè)主數(shù)量多、管理項(xiàng)目較多的大型物業(yè)企業(yè)的開展社區(qū)增值服務(wù)更容易達(dá)到理想的效果。
此外，大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)能發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，可以通過標(biāo)準(zhǔn)化流程控制服務(wù)質(zhì)量、通過較高的項(xiàng)目密度攤薄成本，通過品牌優(yōu)勢獲取增值服務(wù)溢價。