“好房子”將引領(lǐng)房地產(chǎn)走向歷史性轉(zhuǎn)型
中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道
“今后，中國房地產(chǎn)市場一定是分化的。盡管一線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，比如上海、北京房價(jià)基本穩(wěn)定，甚至有所回升，但三四線城市房價(jià)仍在下跌。因此，無論是開發(fā)商還是供應(yīng)商，都應(yīng)該抓住這一特點(diǎn)，從現(xiàn)在開始要更加關(guān)注投資的點(diǎn)在哪兒。”趙暉說。
2月21日，中國房地產(chǎn)報(bào)攜手法蘭克福展覽（上海）有限公司、中展智奧（北京）國際展覽有限公司，聯(lián)合舉辦了“好房子 新賽道——暖通舒適系統(tǒng)助力‘好房子’建設(shè)”創(chuàng)新論壇，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師趙暉發(fā)表了重要演講。他早年曾在日本留學(xué)，任教多年，對(duì)日本房地產(chǎn)市場有著深入了解。他認(rèn)為，日本曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫破滅全過程，分析日本房地產(chǎn)發(fā)展歷程對(duì)我國房地產(chǎn)發(fā)展及‘好房子’建設(shè)都有著重要啟示。
第一個(gè)啟示：房地產(chǎn)泡沫前后，日本房價(jià)地價(jià)走勢情況。趙暉分析了1975年～2022年日本地價(jià)走勢圖，日本房地產(chǎn)行情最核心的指數(shù)是地價(jià)。從1945年開始，日本地價(jià)指數(shù)一直在增長，且持續(xù)增長了將近50年，到1990年達(dá)到最高峰，由此也造就了“樓市永遠(yuǎn)不會(huì)下跌”的神話。1990年房地產(chǎn)泡沫破滅后到現(xiàn)在快30年了，至今日本的地價(jià)仍沒有恢復(fù)到當(dāng)時(shí)最高峰的一半，這個(gè)教訓(xùn)是非常慘痛的。日本地價(jià)及房價(jià)持續(xù)下跌了15年，此后15年進(jìn)入平穩(wěn)階段，不跌但也不漲。更嚴(yán)峻的是，伴隨著樓市股市一起破滅后，各行各業(yè)做什么都不賺錢了，企業(yè)和百姓失去了信心。直到現(xiàn)在，日本又有一批人開始買房，他們是什么人？是至少隔了一代的人，這些人沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫破滅，所以他們不害怕，敢于下場，這說明，房地產(chǎn)泡沫破滅后的恢復(fù)期不是一件輕松的事，甚至需要一代人的時(shí)間。當(dāng)然我國發(fā)展階段與日本不同，不能說未來房地產(chǎn)走勢與日本完全一樣。
第二個(gè)啟示：不同地區(qū)的樓市分化。1990年，日本東京房價(jià)與全國一致達(dá)到最高點(diǎn)，這之后持續(xù)下跌了15年；之后平穩(wěn)階段持續(xù)了7~8，2012年隨著進(jìn)入金融量化寬松階段，東京房價(jià)又開始上漲；到今天，東京的房價(jià)已經(jīng)超過了泡沫最高峰。日本另外的幾個(gè)大城市，當(dāng)前房價(jià)接近1990年泡沫高峰時(shí)期，但還沒有達(dá)到這個(gè)峰值。日本還有很多地方城市，當(dāng)前房價(jià)則處于更低的水平。“這兩年，東京房價(jià)在瘋狂增長，與其他地方相比呈現(xiàn)明顯差異，甚至讓人感覺又有些小泡沫出現(xiàn)了，這就是我說的，大量的是年輕人在買房，他們當(dāng)時(shí)沒被蛇咬過，換了一代人甚至換了兩代人的時(shí)候，市場情況就會(huì)發(fā)生一些變化。”趙暉說。他表示，這一特點(diǎn)對(duì)我們的啟示就是，今后我國房地產(chǎn)市場一定是分化的。盡管現(xiàn)在一線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，但三四線城市房價(jià)仍在下跌。一線及重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)去化周期已降至十幾個(gè)月，有的甚至更短，但三四線城市遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)，市場分化非常嚴(yán)重。企業(yè)在投資時(shí)，尤其需要注意這一特點(diǎn)。“幾十年來，東京的住宅建設(shè)戶數(shù)基本變化不大，即使房地產(chǎn)泡沫破滅后變化也不大。雖然日本全國人口都在降，但東京的人口還在持續(xù)增加。我們國家未來也會(huì)面臨人口下降問題，但要強(qiáng)調(diào)的是，地區(qū)分化是必然規(guī)律，日本年輕人持續(xù)流向東京，他們說在家鄉(xiāng)找不到理想的工作。此外去東京上大學(xué)也是重要原因。流向東京的人口中年輕人多，女性比男性多。”趙暉說。“我退休后去東京住了一段時(shí)間，東京市場的好房子一房難求，很多中國人跑去東京買房，房價(jià)相對(duì)不太高是一個(gè)原因，第二個(gè)原因就是好房子。東京購房需求大于供給的現(xiàn)象比北上廣深要突出”他說。
第三個(gè)啟示：好房子將成為新趨勢，彰顯社會(huì)地位是購房者的重要購房動(dòng)機(jī)。“我是1997年回國的，那個(gè)時(shí)候東京還有很多很差的房子，一種叫作木結(jié)構(gòu)出租房，占據(jù)大城市住房存量近20%，相當(dāng)簡陋，主要是租賃用房，這是當(dāng)時(shí)東京等大城市的特色?，F(xiàn)在再去，幾乎找不到了，都翻建成高量的公寓。在日本，買房人通過買好房來突出‘我是住在這個(gè)高端公寓里的人’，象征我的身份和社會(huì)地位，這個(gè)心態(tài)非常強(qiáng)。”趙暉說。他繼續(xù)講道，日本好房子的設(shè)計(jì)和建造并不是多么豪華，而是做得非常精致，通過精致彰顯現(xiàn)代與時(shí)尚。日本的公寓住房雖然很小，但高端公寓居然把一層到二層大廳都做成挑空層，這部分空間其實(shí)也是買房人付的錢，他們?cè)敢鉃榇烁跺X，目的是顯示身份。開發(fā)商為了迎合顧客需求設(shè)計(jì)建設(shè)高品質(zhì)住房。即便是中等收入工薪階層住的房子，也把公寓門廳、公共空間、外立面等建的高檔和時(shí)尚精致，這是市場需求。這也是為什么好房子有市場的重要原因。“日本的住房沒有公攤面積，56平方米的房子相當(dāng)于中國的80多平方米，很小，但他們寧可花錢買在面子上、買在高品質(zhì)上，即便是壓縮自己的居住空間。如果說有一個(gè)質(zhì)量差一點(diǎn)、面積大一點(diǎn)的房子，往往人們也會(huì)放棄。”趙暉表示，這是一個(gè)社會(huì)發(fā)展的必然，并不只是日本這樣，新加坡、中國香港、中國臺(tái)灣也一樣。相比于住房面積，追求質(zhì)量是未來購房趨勢。日本的房屋裝修都比較簡潔，不追求奢華，但質(zhì)量非常高，功能非常穩(wěn)定，壽命持久，無論是水龍頭、油煙機(jī)、灶臺(tái)還是空調(diào)、門窗、門把，都非常好用，讓住的人生活起來有一種安心感。
第四個(gè)啟示：質(zhì)量是房地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)大計(jì)。“我們的房子差在哪？是質(zhì)量，而不是面積。”趙暉說。“我有十多年沒去過東京，再去之后有些恍惚，為什么東京看著像一個(gè)新城市，而北京卻像舊城市？從發(fā)展階段看我們應(yīng)該是新城市，東京應(yīng)該是舊城市。后來發(fā)現(xiàn)，并不是東京都蓋了新房子，而是很多舊房子看起來就像新的一樣，特別亮。這些房子都是普通民房，并不是高檔房。”他說。“北京與東京的城市建設(shè)面貌包括功能差距十分明顯。”“對(duì)比來看，日本的房子在結(jié)構(gòu)質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、防水、隔音、隔熱、生活便捷性方面，都比我們的房子要高一些。”他反問道，我們能不能把房子做得精致一些？他認(rèn)為，日本房子質(zhì)量高的原因，一是人的因素，國民對(duì)質(zhì)量普遍有高要求，質(zhì)量越高的產(chǎn)品，他們?cè)揭非?。二是從業(yè)者精益求精的精神，這是值得很多國家學(xué)習(xí)的。“我看過日本的幾個(gè)施工現(xiàn)場，鋪馬路牙子時(shí)，一個(gè)老頭兒每鋪一塊，都要趴下身子看縫是否對(duì)齊，并拿白毛巾擦磚面和縫隙。沒人監(jiān)督他，這是一種追求自身做工質(zhì)量的內(nèi)在自覺”。第二，使用的材料確實(shí)不一樣；第三，日本的建筑標(biāo)準(zhǔn)更加完善和詳盡；第四，日本的市場清明、責(zé)任清晰。“要實(shí)現(xiàn)好房子目標(biāo)，最重要的還是要認(rèn)識(shí)到標(biāo)準(zhǔn)的重要性。住建部部長倪虹在某重要研討會(huì)上講過一句話，他說一定要用國際眼光去對(duì)待我們的標(biāo)準(zhǔn)。為什么中國人能生產(chǎn)全世界最好的手機(jī)？為什么中國人能生產(chǎn)全世界最好的電動(dòng)汽車、最好的輪船？就是因?yàn)檫@些行業(yè)的產(chǎn)品要拿到全世界競爭，與國際最先進(jìn)企業(yè)競爭，必須以世界最高標(biāo)準(zhǔn)為要求。他們是我國現(xiàn)代化的標(biāo)志，是我們的驕傲。但是說句不好聽的，我們建好沒多久就顯得老舊的房子、普遍看到破爛狀態(tài)的人行道，等城市建設(shè)質(zhì)量和形象，給我們國家現(xiàn)代化形象拖后腿了。其中一個(gè)原因是建設(shè)這個(gè)行業(yè)屬于地域性行業(yè)，在本地區(qū)賣出去、交代過去就行了，無需與其他地區(qū)更不用與國際高質(zhì)量產(chǎn)品比較、競爭。我們建設(shè)行業(yè)要有萬分的緊迫感和責(zé)任感。建設(shè)好房子，不是未來的理想，而是我們必須抓緊補(bǔ)上的欠賬。”
第五個(gè)啟示：非常出色的住宅修繕機(jī)制。在日本，通過持續(xù)充分的修繕來確保住房的價(jià)值、功能和質(zhì)量，居民都有這個(gè)理念。趙暉說，充裕的資金籌集機(jī)制即住房修繕基金制度很值得我們借鑒。在日本，房屋所有者除每個(gè)月繳納物業(yè)管理費(fèi)外，還要繳納住宅維修基金。“日本東京的住宅維修基金大約10年提高一個(gè)額度，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候房屋老化更厲害了，要修的工作量更大了，修的項(xiàng)目也更多了，對(duì)此居民都認(rèn)同。再過十年再提高維修基金繳納額，越老的房子要交的維修基金越高。中國的北京則是倒過來，越新的房子物業(yè)管理費(fèi)越貴；越老的房子物業(yè)費(fèi)越便宜。”“雖然房地產(chǎn)仍面臨很多問題，但我堅(jiān)信會(huì)一步步克服這些問題。我們的房地產(chǎn)發(fā)展仍在途中，前景美好，‘好房子’建設(shè)也將引領(lǐng)房地產(chǎn)走向歷史性轉(zhuǎn)型。”