房地產(chǎn)市場回穩(wěn)動能在增強
隨著相關政策的持續(xù)落實，住房需求潛力會進一步釋放，房地產(chǎn)市場會進一步回穩(wěn)。
中房報記者 苗野丨北京報道“目前來看，房地產(chǎn)市場已初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。”鄧郁松表示。鄧郁松是國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長，他近日接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示，從近3個月的樓市表現(xiàn)來看，市場出現(xiàn)積極變化，回穩(wěn)動能在增強。
2024年，在政策“組合拳”施力下，房地產(chǎn)市場信心得以重塑。第四季度整體市場走出一條上升曲線，熱點一二線城市的成交量有了明顯同比提升，購房者入市的腳步更為堅決，百強房企銷售明顯好轉，土地市場也釋放了積極信號，頭部房企競相補倉，高能級城市“地王”頻出。展望2025年，“更加積極”的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策，將為市場再度注入“強心劑”。房地產(chǎn)工作“穩(wěn)”字當頭，從中央到地方推出的一攬子存量增量政策也將繼續(xù)發(fā)力提振市場信心，增加市場活躍度。鄧郁松表示，從市場調整幅度來看，房地產(chǎn)市場已具備止跌回穩(wěn)的基礎條件，政策效果是逐步顯現(xiàn)的過程。前期密集出臺的樓市政策成效更多體現(xiàn)在需求端，2025年針對供給端的“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”的政策效果也將不斷顯現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)報：中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對于這一定調怎么看？
鄧郁松：自2024年9月26日中央政治局會議定調“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，一系列房地產(chǎn)利好政策密集出臺，目前來看房地產(chǎn)市場已初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。從交易量來看，2024年10月和11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比、環(huán)比正增長。從交易價格看，房價上漲的城市數(shù)量也在逐月增多。2024年11月份70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市增加10個至17個，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增至10個，比10月份增加2個。二手房市場也在持續(xù)升溫，相關數(shù)據(jù)顯示11月重點14城二手房成交13.23萬套，環(huán)比上升14.72%，同比上漲29.38%。
中國房地產(chǎn)報：如何才能“穩(wěn)住”樓市？
鄧郁松：從市場調整幅度來看，房地產(chǎn)市場已具備止跌回穩(wěn)的基礎條件。一是房價收入比處于歷史低位。房價收入比是衡量購房支付能力的重要指標之一，對于判斷房地產(chǎn)市場形勢具有重要參考意義。從國際比較和我國前兩次房地產(chǎn)市場調整情況看，在房地產(chǎn)市場調整到房價收入比的歷史低位時，市場都會出現(xiàn)觸底企穩(wěn)。今年三季度全國的房價收入比處于1998年以來歷年同期的低位，說明市場經(jīng)過調整后，購房者的支付能力在改善，有助于需求釋放，推動市場企穩(wěn)。二是房貸利率降至歷史最低。2024年10月31日，中國人民銀行發(fā)布2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，創(chuàng)有統(tǒng)計以來最低，同2021年四季度5.63%的貸款利率處于高位時相比，購房人在首付金額和月供金額不變的情況下，支付能力會提升20%以上。疊加契稅、增值稅等政策的優(yōu)化，進一步降低了交易環(huán)節(jié)的成本，有利于促進交易量的企穩(wěn)。三是租金回報率開始超過無風險利率。根據(jù)市場機構統(tǒng)計，從2024年6月開始，Wind百城租金回報率開始超過十年期國債收益率，持有和購買房產(chǎn)的吸引力增強，有利于推動市場進一步企穩(wěn)。
從市場潛力看，隨著市場預期的改善和市場回穩(wěn)信號的增強，在市場下行期積壓的需求會重新釋放，將進一步推動市場止跌回穩(wěn)。從政策環(huán)境看，2024年9月26日中央政治局會議以來，各部門各地方持續(xù)優(yōu)化落實相關政策，居民購房限制性措施大幅度減少、貸款利率和稅費負擔等均降至歷史低點，居民購房的政策環(huán)境處于歷史最好時期；土地和存量房收購、房企融資等方面的政策措施對改善市場供求關系和房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張狀況也將帶來積極影響。一系列政策的落實將持續(xù)改善房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，市場止跌回穩(wěn)的局面會不斷穩(wěn)固，并為推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質量發(fā)展奠定基礎。
中國房地產(chǎn)報：您怎么評判2024這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？對于2025年房地產(chǎn)市場有什么預判？
鄧郁松：2024年9月26日，中央政治局會議首提“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，之后各部門打出一套存量增量政策疊加的“組合拳”，包括 “四個取消、四個降低、兩個增加”，隨著政策效果逐步釋放，從近3個月的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場初現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象。銷量變化反映了市場的活躍度與消費者的購買意愿，當銷量上升時，通常意味著市場需求增加，購房者對未來信心增強，房地產(chǎn)市場回穩(wěn)動能在增強。中央經(jīng)濟工作會議提出，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作；推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度”，為做好2025年相關工作指明了方向，隨著相關政策的持續(xù)落實，住房需求潛力會進一步釋放，房地產(chǎn)市場會進一步回穩(wěn)。