2025年樓市走向定了，變革與展望2025樓市
中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道 這一刻，注定成為中國(guó)樓市走向的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2024年9月26日，中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，奏響政策端新強(qiáng)音。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合中央四大部門(mén)打出一套“組合拳”，直擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)：“四個(gè)取消”，取消限購(gòu)、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；“四個(gè)降低”，降低住房公積金貸款利率、房貸首付比例、存量貸款利率、換購(gòu)住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；“兩個(gè)增加”，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，年底前將白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模增至4萬(wàn)億元。從中央到地方，一攬子樓市政策密集推出。政策力度和密度，超越歷史任何一個(gè)時(shí)期，顯示出政府為市場(chǎng)設(shè)立估值底線(xiàn)的決心。穩(wěn)住樓市，成為今明兩年政策調(diào)控的主基調(diào)。12月9日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，將擴(kuò)大內(nèi)需放在重點(diǎn)工作第一位，并明確要求“穩(wěn)住樓市股市”，要“大力提振消費(fèi)，提高投資效益”。樓市和股市，再次成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)最重要引擎。通過(guò)穩(wěn)住樓市股市，修復(fù)居民財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇，成為2025年擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的主線(xiàn)之一。兩日后召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次定調(diào)，2025年，要實(shí)施更加積極有為的宏觀(guān)政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。“持續(xù)用力”，可見(jiàn)中央穩(wěn)樓市的決心，非常堅(jiān)定。如果說(shuō)2024年是房地產(chǎn)筑底之年，那么，2025 年將是房地產(chǎn)觸底、回穩(wěn)、轉(zhuǎn)折之年。“我國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題是在前進(jìn)中、轉(zhuǎn)型中遇到的問(wèn)題，隨著各項(xiàng)政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步回穩(wěn)，行業(yè)會(huì)加快回暖，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加快構(gòu)建、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也將逐步實(shí)現(xiàn)。”中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
回顧2024：“救市”一再加碼“房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然‘超跌’了。”這是萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮2023年作出的判斷。而2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于超跌狀態(tài)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模再次縮減。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1～11月份，新建商品房銷(xiāo)售面積8.61億平方米，同比下降14.3%；新建商品房銷(xiāo)售額8.51萬(wàn)億元，同比下降19.2%。據(jù)此推斷，2024年全年商品房銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)在10萬(wàn)億元左右，相比2023年11.66萬(wàn)億元的商品房銷(xiāo)售額下幅較大，創(chuàng)2016年以來(lái)新低。房地產(chǎn)投資增速仍在下滑。2024年1～11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.4%，降幅比前10個(gè)月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。該指標(biāo)連續(xù)7個(gè)月位于兩位數(shù)降幅水平，且降幅仍在緩慢擴(kuò)大。回顧2024年，整個(gè)前三季度市場(chǎng)形勢(shì)也較為嚴(yán)峻，商品房銷(xiāo)售額同比跌幅持續(xù)超過(guò)22%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～9月份，新建商品房銷(xiāo)售面積7億平方米，同比下降17%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降19%；新房銷(xiāo)售額6.8萬(wàn)億元，下降22.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降24%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，9月份百城新房成交1900多萬(wàn)平方米，創(chuàng)下階段性新低，只相當(dāng)于2023年9月的79%，2022年9月份的59%，2018年9月份的35%。細(xì)心觀(guān)察又可以發(fā)現(xiàn)，自2024下半年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售雖持續(xù)下滑，但下滑幅度逐月收窄。這是市場(chǎng)在探底的信號(hào)。比如，1～5月份，新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降20.3%，降幅比1～4月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額同比下降27.9%，降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。5月份，70個(gè)大中城市中，只有兩個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，68城下跌，創(chuàng)階段性新高；二手房?jī)r(jià)格則全部下跌，0城上漲。而1～6月份，新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降19%，降幅比1～5月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額同比下降25%，降幅收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)。這是銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額首次出現(xiàn)降幅雙收窄的情況，且收窄幅度明顯。6月份，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)積極變化。70個(gè)大中城市中，4個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，4個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲。這背后是，“救市”政策持續(xù)加碼，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)分化。4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。此次會(huì)議定下樓市去庫(kù)存的大方向。緊接著，5月17日，中央兩次召開(kāi)房地產(chǎn)重磅會(huì)議。上午，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰表示，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，要深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。隨后，央行發(fā)布調(diào)整住房貸款最低首付款比例以及利率政策的通知。下午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人對(duì)房地產(chǎn)新政策作出部署，涉及收購(gòu)存量房用作保障房、妥善處置盤(pán)活存量土地等一攬子重磅政策。“517”新政后，政策由紓困，正式轉(zhuǎn)向救助。降首付、降利率相繼在各大城市落地，“國(guó)家隊(duì)”進(jìn)場(chǎng)“收房”，成為熱門(mén)話(huà)題。從政策效果看，一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度略有回升，但房?jī)r(jià)仍繼續(xù)下跌。三周后，中央再度發(fā)聲。6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見(jiàn)效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。7月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，對(duì)下半年工作提出要求：要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。但無(wú)奈，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍在下滑，房?jī)r(jià)也還在下跌。要止住市場(chǎng)跌勢(shì)，顯然需要出臺(tái)更強(qiáng)有力的政策措施。
展望2025：持續(xù)用力“穩(wěn)樓市”進(jìn)入9月份，中國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)刺激方案，啟動(dòng)了。9月24日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行行長(zhǎng)潘功勝、國(guó)家金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤、證監(jiān)會(huì)主席吳清出席并發(fā)聲，降準(zhǔn)、降息、下調(diào)存量房貸利率等政策悉數(shù)出臺(tái)。兩日后，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是至此決策層關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的最積極表態(tài)。就在會(huì)議召開(kāi)第二日，降準(zhǔn)、降息全面落地。這次會(huì)議還提出，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。相比7月份中央政治局會(huì)議中“消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合”的表述，對(duì)商品房增量的措辭從“優(yōu)化”調(diào)整為“嚴(yán)控”，并將“嚴(yán)控增量”放在“優(yōu)化存量”之前。政策指向更明確，態(tài)度更堅(jiān)定。這次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率。9月29日晚間，上海、廣州、深圳相繼宣布松綁此前執(zhí)行的限購(gòu)政策；9月30日晚間，北京調(diào)整住房限購(gòu)政策。10月17日，中央五部門(mén)聯(lián)手，打出房地產(chǎn)超重磅“組合拳”，目標(biāo)很明確，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。一系列政策組合拳打出后，市場(chǎng)預(yù)期被大大提振，多地樓市出現(xiàn)銷(xiāo)售高潮。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)0.9%，連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。11月份，市場(chǎng)熱度延續(xù)。11月份，中指研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)30個(gè)主要城市的新房成交面積為1399萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%，同比增長(zhǎng)20.6%。以成都、武漢為代表的二線(xiàn)城市，新房成交面積環(huán)比增超50%。更重要的是，市場(chǎng)預(yù)期起來(lái)了。信心比黃金還重要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所作的PMI調(diào)查顯示，11月份房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)比10月份回升1.1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，11月份，70個(gè)大中城市部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)中，預(yù)期未來(lái)半年，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪(fǎng)從業(yè)人員占比，分別為68.5%和57.1%，表明市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)期趨穩(wěn)。2025年樓市怎么走？方向已經(jīng)明確。從中央政治局會(huì)議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，一致定調(diào)，2025年，要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城市更新、城中村和危舊房改造。2025年，要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)。從中可以看出，高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的決心和信心。隨著存量政策逐步落地顯效，增量政策持續(xù)跟進(jìn)發(fā)力，預(yù)計(jì)2025年房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，在存量商品房和存量閑置土地收儲(chǔ)等方面有望獲得更大力度資金支持。相信2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)觸底回暖。