三四線樓市，逐漸失控
一線城市房地產正迎來一場波瀾壯闊的復興浪潮，這股強勁的復蘇之風正以不可阻擋之勢席卷而來。
截止9月末，全國已有超50個城市出臺救市措施。其中包括北上廣深，這一次是進一步解扣子，繼續(xù)放開限購。二線城市杭州、成都、廈門、濟南、天津等城市也在同步重啟新一輪救市。
這里面，天津作為老牌直轄市，全盤放開了限購。前有政策吹風，后有發(fā)布會兜底。
早在10月17日，住建部召開國新辦新聞發(fā)布會，倪老板說：經(jīng)過3年多的調整，房地產市場已開始筑底。
9月會議上，上面明確指出要讓房價“止跌企穩(wěn)”，這一次，決心之強，擲地有聲。會議剛結束沒多久，一線城市就交出了黃金周最滿意的答卷。深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測：新政21天，深圳二手房日均簽約量環(huán)比增長228%。上海紐扣一松，10月13日單日二手房成交量破了1300套，近一個月成交量更是高達2萬套。廣州在全面放開后，新政實施以來（截至10月21日），全市一手住宅認購量7680套，比9月全月一手住宅網(wǎng)簽總量（5164套）增長48.7%。廣州房產協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，僅10月7-13日這一周的時間，廣州二手住宅網(wǎng)簽就高達3120套，環(huán)比增長181.84%。其中，中心城區(qū)網(wǎng)簽1744套，環(huán)比增長203.83%；外圍區(qū)域網(wǎng)簽1376套，環(huán)比增長158.16%，可見，購房者的熱情恐怖如斯。北京研究院的統(tǒng)計顯示，10月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽達8296套，超過9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上漲了37.5%。
成交數(shù)據(jù)炸裂，倍增，一線城市火爆的樓市熱潮依然在持續(xù)，救市的藥效，正在起效果。但另一邊的三四線，就十分疲軟了。這一輪調整周期中最難受的就是三四線城市，從2021下半年開始，三四線瘋狂救市，但房價卻跌跌不休。
為什么這一輪房價跌最狠的是三四線城市？答案很簡單，三四線城市經(jīng)濟薄弱、產業(yè)對樓市沒有支撐。當初支撐三四線城市房價上漲的力量，一方面來自于貨幣棚改，另一方面來源是城市本身的擴張需求。而今三四線房價調整，城市人口流失越來越嚴重，在這種背景下，過去三年的房地產調整，三四線城市是最猛烈的。
給大家看看兩個例子，山東臨沂大家都知道吧，前幾年房價漲得很兇猛，當時都漲上熱搜了，2016年之前，臨沂的房價還相對較低，城區(qū)均價大約也就才5000左右。
轉眼到了2017年，臨沂的房價就進入快速上漲階段，當年商品住宅成交均價接近7000元/平米，同比上漲接近100%。這時期都還不是最恐怖的，在2020年，臨沂的房價已經(jīng)高達一萬元/平米。
當初臨沂房價上漲，一大原因是從2015到2019年，臨沂的土地價格從每畝400萬飆升到1380萬，導致開發(fā)商的成本增加，進而推高了房價。
當然其中也不乏熱錢的炒作和第一階段需求的釋放。隨后幾年臨沂房價大跌，則來自多方因素，宏觀上是經(jīng)濟的影響，人口的流失，微觀上則是個人、家庭對未來的預期減弱等等。
今年，臨沂房價持續(xù)走低，目前的單價已經(jīng)從高位跌了40%左右。
另一個城市，溫州。溫州房價上漲最好的階段主要集中在2018年至2021年。在這段時間內，學區(qū)房的價格出現(xiàn)了顯著的上漲趨勢。特別是從2018年開始，學區(qū)房的價格像添加了燃料一樣，突然擴大了漲價幅度。到了2019年，學區(qū)房的價格更是一路狂奔，每個月的價格都在上漲，單學區(qū)房的價格在幾個月內就突破了200萬的整數(shù)關口，雙學區(qū)的價格更是突破了250萬。到了2021年，學區(qū)房的價格達到了歷史高點，部分房源的單價甚至超過了12.5萬/平方米，秒殺溫州幾乎所有豪宅。
但好景不長，我調研到的情況，溫州曾經(jīng)很多400萬的房子，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了200萬以內，下圖大家不難看出，這10多年來學區(qū)房房價，經(jīng)歷了驚心動魄的跌宕起伏。
這是溫州房價的一個縮影，也是大部分二線乃至三四線房價的縮影。財富如潮水而來，盆滿缽滿；最后又流沙穿指，轉瞬消逝。
溫州也好，臨沂也罷。三四線城市的下跌，是綜合因素作用的結果。但調整的根本因素，則是多方面的，包括經(jīng)濟、產業(yè)、人口等。過去幾年，三四線城市的房地產開發(fā)速度過快，供應量太大，但需求增長又相對緩慢，導致庫存積壓問題嚴重。據(jù)易居研究院《百城住宅庫存報告》，截至7月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.6個月，遠高于一二線城市。按13個月合理值測算，去化壓力已較正常市場水平增加了一倍。
這里我重點關注到了三四線城市，三四線城市的去化壓力目前依舊很大，去化周期高達34.2個月，換算一下也就是目前市面上的新房庫存規(guī)模需要將近三年才能消化完。
當前市場的高庫存不僅占用了大量的資金，某種程度也在增加三四線市場的不確定性。政策在發(fā)力，但實際的情況又是另一回事。一線城市畢竟有優(yōu)質的資源，好的教育，好的醫(yī)療，城市有明顯的溢價。政策給到位，需求就爆發(fā)。但大多數(shù)三四線城市，目前看短期很難回頭。
第一是產業(yè)羸弱，經(jīng)濟羸弱。三四線城市的產業(yè)結構較為單一，缺乏多元化的產業(yè)支撐，對于地方的發(fā)展限制很大。很多三四線城市過去依賴于傳統(tǒng)制造業(yè)或資源型產業(yè)。比如山西，嚴重依賴旅游業(yè)和傳統(tǒng)煤炭產業(yè)。產業(yè)是導致大部分三四線城市無法支撐房價的關鍵。
第二是人口不斷流失。三四線城市，2021-2023年年均人口增速為-0.3%，一線城市年均人口增速為0.08%，二線城市年均人口增速為0.81%。我們對比日本來看，日本失去三十年中，總人口持續(xù)減少，但核心都市圈的人口不斷增長。如東京都，一年增長了7萬多人，連續(xù)28年為正。
第三、城市品牌和吸引力不足。相比一二線城市，三四線城市在城市品牌建設、文化魅力和創(chuàng)新能力方面存在不足，這也限制了城市的競爭和發(fā)展?jié)摿?。這幾個點，也是目前三四線城市房價持續(xù)下跌的原因。
當然，對我們國家來講，經(jīng)濟的興盛背后是房地產興盛。反過來，如果是房地產興盛帶動經(jīng)濟興盛，那就是虛假繁榮，這是誰也不想看到的。換句話說，沒有產業(yè)和經(jīng)濟支撐的樓市，是黃粱一夢，有些地方的確該夢醒了。
這幾年三四線房價不斷下行的邏輯之一，本質是有些地方產業(yè)薄弱。部分二線城市下跌猛的，也是這個道理，典型如廈門，沒有硬核的產業(yè)支撐，房價這幾年都跌麻了。
但核心城市的房產，我相信，終有一天能夠迎來價值回歸！