樓市要做好政策“一盤棋”才行
這一輪房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，讓市場各方更加深刻地認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要意義。最近，湖南省衡陽市政府出臺了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施，最具新意的是提出支持保險(xiǎn)公司研究開發(fā)房地產(chǎn)保交樓險(xiǎn)和穩(wěn)價險(xiǎn)新險(xiǎn)種，鼓勵開發(fā)商購買保險(xiǎn)，購房者享受保險(xiǎn)紅利。
對于這項(xiàng)新措施，有人擔(dān)心落地難度較大，還有保險(xiǎn)公司的賠付如何進(jìn)行客觀評估也是一個難題。但是這些改革性探索，還是值得鼓勵。從保險(xiǎn)的功能來看，保交房險(xiǎn)能夠帶來更強(qiáng)的資金監(jiān)管，更重要的是，險(xiǎn)資參與監(jiān)管，賬目由保險(xiǎn)公司定期核查，對購買保交房險(xiǎn)的購房人進(jìn)行公示，可以形成監(jiān)管機(jī)構(gòu)+保險(xiǎn)公司+業(yè)主一起監(jiān)管的強(qiáng)監(jiān)管模式，增加房地產(chǎn)樓盤開發(fā)的安全性。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場還在深度調(diào)整階段，疊加包括經(jīng)濟(jì)預(yù)期、就業(yè)預(yù)期、收入預(yù)期等綜合因素，有效市場的邊界收縮尚未得到完全修復(fù)，大多數(shù)城市的市場邊界明顯小于行政邊界，市場還有賴于進(jìn)一步更加有力的創(chuàng)新型、鼓勵性措施去活躍和推動。過去市場過熱，有效的行業(yè)調(diào)控是必要的，同樣，現(xiàn)在市場趨冷，有效的行業(yè)調(diào)控也是必要的。
以史為鑒是我們的一種歷史觀，我們注意到最近有一種觀點(diǎn)，很擔(dān)心會不會走上日本和美國房地產(chǎn)泡沫后的老路。我們認(rèn)為，不能簡單照搬套用，與日本、美國等國家房地產(chǎn)市場相比，我們要看到它們是缺乏有效調(diào)控的，20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)“失去了30年”，2008年美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融海嘯，都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的非理性高熱和缺乏有效調(diào)控釀成了危機(jī)。
但是，我國對于房地產(chǎn)市場的歷次調(diào)控，都運(yùn)用了綜合性政策有效化解了房地產(chǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。雖然在風(fēng)險(xiǎn)化解過程中，個別高杠桿、高負(fù)債的企業(yè)出現(xiàn)了危機(jī)乃至破產(chǎn)，但整體上看，局面是可控的，過去兩年多的調(diào)控優(yōu)化就是用局部代價換取了整體的最大平穩(wěn)，更重要的是沒有出現(xiàn)美日大量金融機(jī)構(gòu)倒閉的情況。
我國房地產(chǎn)的一個特點(diǎn)是“456”：房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富60%都在住房上。這也讓我們必須在困難面前想方設(shè)法積極采取多種措施穩(wěn)定市場，提振市場信心，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式和推動市場高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造有利條件，這是房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)部門在政策制度安排上要優(yōu)先考慮的最大公約數(shù)。“456”這個根本特點(diǎn)和情況，決定了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，是真真正正的“牽一發(fā)動全身”，其對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤具有重要意義，發(fā)揮著復(fù)合作用，政策的優(yōu)化和創(chuàng)新需要想明白、干實(shí)在，狠抓落實(shí)。
以史為鑒，我們還可以深刻思考美國次貸危機(jī)、日本“失去的30年”的教訓(xùn)：任由資產(chǎn)價格持續(xù)下跌，引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債表衰退及一系列的惡性循環(huán)，對社會各方利益造成不良影響：金融機(jī)構(gòu)抵押物價值縮水，降低金融資源支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力；持有房產(chǎn)的家庭財(cái)富“縮水”，負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)抑制消費(fèi)能力；實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，所有人的就業(yè)和收入都受到影響。
早在今年4月30日，中央政治局會議明確提出，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議再提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。目前，山東、廣東、湖北和重慶等省市正在積極通過國有資產(chǎn)平臺等多種方式推進(jìn)這項(xiàng)重要改革工作，但從我們近期的采訪和調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，如能將國企收儲納入地方政府專項(xiàng)債資金投向領(lǐng)域，將有利于緩解地方政府資金壓力，加快存量房收儲節(jié)奏，加快把任務(wù)機(jī)遇命題變?yōu)榭茖W(xué)施工圖，扎扎實(shí)實(shí)把美好政策藍(lán)圖變?yōu)楦喱F(xiàn)實(shí)成果。
我們堅(jiān)信，隨著中國式現(xiàn)代化的持續(xù)推進(jìn)，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)仍然蘊(yùn)含著巨大潛力，這就更需要我們在做好政策“一盤棋”上下大力氣才行。