地產(chǎn)后周期，第四代住宅的使命與落地執(zhí)行
曾經(jīng)提到，今年可能成為“第四代住宅”全面發(fā)力的一年，目前來看，這一猜測正在逐漸成為現(xiàn)實。
一方面，政策明顯已經(jīng)轉(zhuǎn)向，從以前的觀望，徹底轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭睢?zwj;比如一線城市放松了“7090”戶型限制，廣州、珠海等多個城市，放寬了贈送面積的限制，而蘇州、武漢等城市，更直接發(fā)布了“第四代住宅”的支持性政策。
另一方面，第四代住宅的市場表現(xiàn)非常不錯，甚至不少項目走出了獨立行情。
據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年上半年國貿(mào)地產(chǎn)的第四代住宅在福州獲得了半年度銷售面積和金額雙冠軍。
龍湖重慶項目推出的第四代住宅產(chǎn)品，首開80天即售罄，打破了重慶市場豪宅多項紀錄。
所以，也不難理解房企做第四代住宅熱情為什么這么高了。那么，經(jīng)過2年時間探索，頭部房企的第四代住宅進化到哪個程度了？今天就來幫大家盤一盤。
第四代住宅之所以這么受歡迎，核心在于可以通過戶內(nèi)花園大幅贈送面積。對購房者而言，花同樣的錢，使用面積更大了，對開發(fā)商而言，這是重要的盈利點。
例如，龍湖今年在重慶推出的TOP系云河頌，就通過奇偶錯位出挑，贈送了一個約45㎡的超大空中庭院，面寬達到14.5米，挑高約6.3米。最后算下來，全屋套內(nèi)贈送面積甚至高達40%
當(dāng)然，第四代住宅不是簡單增加一個露臺那么簡單，而應(yīng)該考慮如何為客戶提供全新的生活方式。
首先，戶外空間要考慮與室內(nèi)空間的強互動，作為室內(nèi)空間的延伸。正象設(shè)計就認為，15平米以下的露臺可以作為陽臺功能的補充，而20平米以上的露臺就應(yīng)該與室內(nèi)公區(qū)結(jié)合，由LDKX進化為LDKX-Y（yard 院落）。
比如他們主導(dǎo)設(shè)計的重慶項目217平戶型中，露臺位于客廳和廚房左側(cè)，可形成客廳和生活陽臺的延伸。更有一些項目，采用獨梯獨戶的設(shè)計，并將公共空間與電梯廳打通，營造出每戶獨屬的“前庭后院”效果。例如，福州有個項目170平奇數(shù)層戶型，公區(qū)可以與南北98平的庭院聯(lián)通，真正實現(xiàn)了前庭后院的別墅居住效果。超大庭院可以滿足更多元化的場景需求，開派對、戶外燒烤、家庭聚餐、空中花園等等。
而且該戶型采用了“雙歸家動線+十字洄游”的設(shè)計，可以區(qū)分主客通道，增強業(yè)主歸家尊貴感，也增強了空間的層次感。“洄游”動線貫通室內(nèi)外，相當(dāng)突破傳統(tǒng)的居住習(xí)慣。
而且130平戶型南北側(cè)都有超大露臺，可以客餐廳聯(lián)動，可以作為“家庭第二客廳”來使用。
安順市有個項目通過南北錯躍的方式打造空中花園，并連接側(cè)邊陽臺，形成一個戶外超大的L型轉(zhuǎn)角花園，打開推拉門，戶內(nèi)外實現(xiàn)真正的一體化大空間。
再比如福州保利·天珺，平面設(shè)計采用了“π”字形布局，南北兩側(cè)和側(cè)邊都設(shè)置了庭院，而且客廳可與其中一個庭院打通，形成超大的社交空間。
第四代住宅因為增加了大面積的懸挑空間，還要覆土種植，大大增加了建筑的荷載，需要進行專門的結(jié)構(gòu)設(shè)計。
早期的第四代住宅受限于結(jié)構(gòu)、材料等，立面效果談不上美觀，而且有些項目往往在外挑陽臺增加斜撐和立柱，還會影響采光。
現(xiàn)在不少城市出臺了相關(guān)規(guī)范，比如長沙等城市甚至明確要求“四代宅”產(chǎn)品，空中庭院要做到無維護結(jié)構(gòu)、無柱。所以第四代住宅，一方面要優(yōu)化立面，提升顏值。另一方面，也要考慮采光問題，規(guī)避上層露臺板對下層住戶的采光遮擋。
一、立面設(shè)計更強調(diào)美觀
現(xiàn)在不少項目會根據(jù)整體立面風(fēng)格，對結(jié)構(gòu)設(shè)計進行優(yōu)化。例如，龍湖云河頌項目，用月影白鋁板在建筑體中心畫出T字造型，呈現(xiàn)強烈的秩序感。建筑和露臺兩側(cè)600mm的弧形倒角，配合香檳色邊框，整體風(fēng)格更加獨特，內(nèi)部視野也更加通透。
除此以外，還有不少項目立面是綠化有機立面。因為現(xiàn)在很多城市要求第四代住宅，要將立體綠化納入到交付范圍。目前不少“第四代”項目都是帶覆土、帶栽種綠植交付。需要對種植區(qū)進行專門的精密化設(shè)計。
例如，福州保利·天珺每個空中花園都設(shè)置了60%以上的種植區(qū)，每個休閑綠化平臺都設(shè)置了30%以上的種植區(qū)。預(yù)留500mm深的土壤層，用于種植種植灌木、小喬木。
同時，種植區(qū)要專門配置“耐根穿刺”的防水卷材并疊加了防水涂料的雙重防水，保障防滲漏；綠化區(qū)「排水設(shè)計」則配置了專屬地漏與排水溝，保證第一時間排走積水。部分新的四代宅項目，還在綠化區(qū)配置了自動滴灌系統(tǒng)、智能蚊蟲防控系統(tǒng)。
例如保利·國貿(mào)天琴湖項目，就在種植區(qū)設(shè)置了自動微噴灌系統(tǒng)，通過流量監(jiān)測傳感器和土壤濕度傳感器，能夠自動調(diào)節(jié)灌水程序，定時定量自動給水灌溉綠植根部。物業(yè)和業(yè)主也能夠通過控制系統(tǒng)進行監(jiān)測和操作。
二、通過巧妙設(shè)計，規(guī)避采光問題
為了達到最好的景觀效果和采光效果，目前第四代住宅往往采用端廳設(shè)計，將客廳采光面從一面，擴大到三面。根據(jù)正象設(shè)計的經(jīng)驗，為了減少上層露臺對下層住戶的采光影響，綠化露臺進深控制 在3.0m-4.2m之間比較適宜（現(xiàn)場實測3.6m較為合適）；即保證露臺有使用場景的進深，又兼顧下層住戶套內(nèi)的視野感受。
比如西安·越秀鐵建·西派天悅，由EMO易墨設(shè)計負責(zé)設(shè)計，設(shè)計時將露臺外側(cè)結(jié)構(gòu)傾斜化處理，擴大了上層住戶的露臺使用空間，同時，也可減少日照遮擋，打造更輕盈、舒展的立面形象。
第四代住宅的優(yōu)勢很明顯，但劣勢也相對突出，那就是住戶如何保護住戶的隱私。每戶都配了露臺后，住戶在露臺活動，就不可避免會被鄰居看到。目前房企都在研究各種解決方案，常見的解決思路有以下幾個：
一是引入陽臺擋板，避免住戶對視。比如中鐵建西派璽悅在建筑的奇偶錯層位置，增加了陽臺側(cè)板，不僅避免了住戶間視線干擾的問題，保護了住戶私密性，也在形式上與水平陽臺一體化設(shè)計，加強了建筑立面的視覺美感和標識感。
二是通過景觀外置，創(chuàng)意空中花池、樹池實現(xiàn)視線遮擋。不少項目將景觀綠植外置，靠近露臺邊緣，或圍繞著露臺周長布置，也可以有效規(guī)避視線交叉的問題。
比如長沙保利有個項目，露臺的綠化厚土區(qū)厚度為0.5m、占據(jù)60%的露臺面積，且環(huán)繞整個露臺，這樣綠植就可以很好地擋住視線。再比如鄭州萬科有個項目，同樣是在錯層空間設(shè)置了不同尺度花池和樹池，借助綠植屏障解決對視問題。此外，飄窗的設(shè)計，也可以一定程度避免上下層視線干擾問題。
曾提到，當(dāng)前行業(yè)正處于產(chǎn)品創(chuàng)新的黃金時代，第四代住宅已成為房企創(chuàng)新的核心。如今，第四代住宅正迎來一輪爆發(fā)，讓我們共同期待市場上涌現(xiàn)更多優(yōu)秀的產(chǎn)品。