中國(guó)樓市的改天換命
中國(guó)樓市有兩個(gè)大的變化，但很多人還沒(méi)有感覺(jué)到。
第一個(gè)變化，是建筑新規(guī)的普遍落地和執(zhí)行，這是樓市第一個(gè)將影響深遠(yuǎn)的變化。你肯定會(huì)有疑問(wèn)，建筑新規(guī)是個(gè)什么東西？有什么用？又憑什么能讓樓市產(chǎn)生逆天改命？
先說(shuō)答案，當(dāng)建筑新規(guī)在國(guó)內(nèi)普遍施行的那一刻，就是商品住宅徹底換軌的時(shí)刻。這種改變，通俗點(diǎn)說(shuō)，是新產(chǎn)品對(duì)舊產(chǎn)品的降維打擊。之前產(chǎn)品的改變，都是最表層的變化。比如說(shuō)真石漆換成石材和鋁板，室內(nèi)精裝堆大牌，之類(lèi)的表層變化。但是建筑新規(guī)執(zhí)行，則是脫胎換骨。我們舉一個(gè)大家最容易理解的例子。比如說(shuō)，之前的飄窗，規(guī)定的寬度是80公分，你可以更寬，但絕對(duì)不能低于這個(gè)尺度，低了就不符合建筑規(guī)范。但是廣州的住宅，建筑新規(guī)的新標(biāo)準(zhǔn)是，飄窗的尺度做到30公分就可以了。那刨除的50公分做什么？全部可以做成室內(nèi)空間和面積。
這樣會(huì)帶來(lái)什么改變？
首先，是巨大的得房率。之前的高層得房率，普遍在75%；很多杭州的小高層能做到80%或者85%，去調(diào)研的時(shí)候就很讓人羨慕。但是新規(guī)之后，高層的得房率，通過(guò)類(lèi)似飄窗的操作之后，則基礎(chǔ)得房率將在100%。這非?？鋸?，意味著之前90平的三房?jī)蓮d一衛(wèi)，不僅將變成三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，并且所有空間都將大不止一圈。也就是說(shuō)，之前的90平住宅，新規(guī)后等于100平或者110平。除此之外，層高不得低于3米；上下層樓板厚度也有了強(qiáng)制性的規(guī)定；上下層樓板必須加隔音墊，陽(yáng)臺(tái)可以突破尺寸做的更大等等。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些改變本身，都是我們住宅一直以來(lái)的痛點(diǎn)。區(qū)別就在于，這不是PLUS款，這是直接換代。其次，建筑面積不增，使用面積增加，則等于是變相降價(jià)。所以，更好的產(chǎn)品+更具性價(jià)比的價(jià)格，這就是降維打擊！
會(huì)有什么影響？
現(xiàn)在基本所有核心城市都已經(jīng)頒布新規(guī)或者正在執(zhí)行新規(guī)。所以，短則兩三年，多則五年，新規(guī)產(chǎn)品會(huì)次第淘汰之前的二手房。特別是之前在7090制度下，大量存在的90平小戶型，將成重災(zāi)區(qū)。很多人說(shuō)，現(xiàn)在主城已經(jīng)沒(méi)地了啊，有新規(guī)也沒(méi)用。那就要看這一次三大工程的執(zhí)行力度了，看城中村改造的執(zhí)行力度了。不是沒(méi)地，地多的很，這一點(diǎn)隨便盤(pán)一下各城市的城中村就知道了。這第一個(gè)變化，需要結(jié)合第二個(gè)變化，一起思考。
第二個(gè)變化，是商品住宅價(jià)值的急速收縮！
這個(gè)收縮，是區(qū)域的收縮！所以，總結(jié)起來(lái)就是，城市價(jià)值的收縮！也就是那些我們按照常識(shí)認(rèn)為有價(jià)值的板塊，將逐漸喪失價(jià)值。這個(gè)變化本身，根源在于中國(guó)樓市的雙軌制！也就是保障房+商品房。這帶來(lái)的第一個(gè)影響，是商品房的主城回歸，向核心區(qū)回歸。
為什么？因?yàn)橥恋貎r(jià)值更高的區(qū)域，不可能給保障房。保障房只可能存在于沿著地鐵線逐漸層層外推的區(qū)域。所以，這會(huì)形成金字塔式的居住格局，核心區(qū)的產(chǎn)品，疊加地段和產(chǎn)品新規(guī)，品質(zhì)越來(lái)越好，越來(lái)越高端，價(jià)格也會(huì)徹底的市場(chǎng)化。這一波的救市，還有一個(gè)特征是，政府直接下場(chǎng)收房。這和之前的保障房用地批建的一個(gè)最大區(qū)別，就是戶型很大，從90的三房到140的四房，都會(huì)存在。已經(jīng)徹底突破之前的40平一房一廳，60平兩房?jī)蓮d的面積制約。大量的新青年和新市民，會(huì)成為主力客群。這個(gè)趨勢(shì)，和三中全會(huì)上對(duì)戶籍的放開(kāi)，以及以居住地為主的居民權(quán)益新政，是相匹配的。這個(gè)趨勢(shì)的最大改變，是我們需要重新理解住宅的價(jià)值。就是商品住宅價(jià)值越來(lái)越集約化。
好處是，商品房的資產(chǎn)價(jià)值將越來(lái)越凸顯，資產(chǎn)屬性將越來(lái)越夯實(shí)！壞處是，這些將和大多數(shù)人都沒(méi)有關(guān)系！好了，現(xiàn)在我們將第一個(gè)變化，就是住宅新規(guī)和第二個(gè)變化放在一起看，一個(gè)很清晰的邏輯就出來(lái)了！商品房+產(chǎn)品新規(guī)+城市價(jià)值收縮，恒定了改善、高端居住的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。保障房+戶籍制度改革+新市民，恒定了普通居住的標(biāo)準(zhǔn)，換成我們?nèi)菀桌斫獾脑?，就是剛需的?biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)的邏輯，價(jià)值的邏輯，階層的邏輯，越來(lái)越清晰！
所以，我們可以推定未來(lái)的市場(chǎng)將是這樣：
1、房地產(chǎn)的新變化是整體的換代，而不是現(xiàn)有模式的plus版，這一點(diǎn)最關(guān)鍵，也是我們理解新趨勢(shì)的基礎(chǔ)。
2、這個(gè)換代，包含了產(chǎn)品的換代和住房格局的改變，這會(huì)進(jìn)一步影響城市價(jià)值邏輯，未來(lái)的城市價(jià)值，會(huì)進(jìn)入到持續(xù)收縮，而不是擴(kuò)張。
3、所有的腰部房產(chǎn)，將成為庫(kù)存重災(zāi)區(qū)！特別是過(guò)去10多年中，那些在7090政策中誕生的巨量剛需小戶型房產(chǎn)。
4、一些事物，注定已經(jīng)被時(shí)代所拋棄；包含認(rèn)知，包含房子，包含階層！