商品房預(yù)售制度怎么改？2024房地產(chǎn)改革觀察縱橫談
商品房預(yù)售制度改革，再次成為熱議話題。
7月21日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》。其中提到，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。這一改革預(yù)期引發(fā)市場關(guān)注。
商品房預(yù)售制度起源于香港。上世紀(jì)90年代，在內(nèi)地城鎮(zhèn)化進(jìn)程初期，商品房供給出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，借鑒香港的“賣樓花模式”，內(nèi)地逐漸開始預(yù)售模式試點(diǎn)。1983年，深圳率先開始商品房預(yù)售試點(diǎn)，1986年上海跟進(jìn)；1994年，正式在法律層面確認(rèn)了商品房預(yù)售制度。
該模式提出樓房在建成之前進(jìn)行銷售，同時(shí)將每層住宅按單元進(jìn)行單獨(dú)銷售，這樣不僅有利于增加住房供給，亦降低了商品房購買門檻，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。
值得關(guān)注的是，在預(yù)售制度下，購房者需要先繳納購房首付并進(jìn)行按揭還款，項(xiàng)目竣工后才可以收房，但自內(nèi)地預(yù)售制推行以來，商品房項(xiàng)目不能順利交付的問題時(shí)有發(fā)生，雖然各地對(duì)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金等方面進(jìn)行了監(jiān)管約束，但仍有部分購房者的權(quán)益沒有完全得到保障。
現(xiàn)房銷售呼聲漸起。在這一模式下，購房者可以在購房前直接查看房屋實(shí)物，降低購房風(fēng)險(xiǎn)，更好地保障購房者權(quán)益。相比于預(yù)售制，現(xiàn)房銷售更符合大眾對(duì)商品房銷售的期望。
2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議就曾指出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”
事實(shí)上，近年來，部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，北京市、福州市、紹興市及山東省、河南省、安徽省、四川省等均提出支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。
其實(shí)，我國對(duì)于現(xiàn)房銷售嘗試從未止步。早在2005年，央行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中就提出過“考慮取消房屋預(yù)售制度”，2010年，南寧市成為全國取消房地產(chǎn)商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市，后政策未能落地；此后，南京、蘇州等城市推出要求現(xiàn)房銷售的地塊。2020年3月，海南要求全面實(shí)行現(xiàn)房銷售；山東也在《山東住建事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中明確提出，“從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售條件，鼓勵(lì)有條件的地方或項(xiàng)目推行現(xiàn)房銷售”。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也正在加快構(gòu)建，穩(wěn)步推進(jìn)預(yù)售制改革也正當(dāng)其時(shí)。那么，商品房銷售制度下一步改革的路線、方向、內(nèi)容會(huì)是什么？如何評(píng)價(jià)商品房預(yù)售制度的功與過？改革將給房地產(chǎn)行業(yè)、市場帶來哪些短期、長期的影響？將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生哪些沖擊和影響，房地產(chǎn)企業(yè)要如何應(yīng)對(duì)？對(duì)于上述問題，上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水一一進(jìn)行了分析。
中國房地產(chǎn)報(bào)：從這次決定提到改革商品房預(yù)售制度來看，將為房地產(chǎn)發(fā)展提出新的方向，你怎么看待這件事情？
崔光燦：關(guān)于住房制度改革是一個(gè)系統(tǒng)性、整體性的安排，改革商品房預(yù)售制度是建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個(gè)重要環(huán)節(jié)或著力點(diǎn)。改變過去以“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”為特征的開發(fā)模式，形成預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合，銷售與租賃供應(yīng)相結(jié)合模式是未來房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個(gè)重要特征。在銷售商品住房方面，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生的重大變化，從為購房人提供好房子、放心房的角度，將適用于以前舊模式的銷售方式作為改革的內(nèi)容是有針對(duì)性的。
李宇嘉：商品房銷售逐步由預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型一方面有市場基礎(chǔ)，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市目前的現(xiàn)售房已經(jīng)占到30%；另一方面，2023年以來，期房銷售下降，現(xiàn)房和二手房銷售增長，意味著市場需求的新特征是所見所得、立馬就住。隨著越來越多的購房者開始傾向于購買現(xiàn)房，這在一定程度上倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)向現(xiàn)售模式。同時(shí)，近年來，期房不受歡迎、賣房難，開發(fā)商通過預(yù)售加杠桿融資的必要性下降了，包括在全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制后，只要是合規(guī)項(xiàng)目一定能獲得合理、足額的融資，通過預(yù)售高周轉(zhuǎn)的必要性也下降了。
陳文靜：近兩年“保交房”已經(jīng)成為監(jiān)管部門推進(jìn)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的著力點(diǎn)之一，住建部此前就已明確“有條件的區(qū)域可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，截至目前已有多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，本次決定強(qiáng)調(diào)“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，或意味著未來預(yù)售制改革進(jìn)程將加快，取消預(yù)售制或是大勢所趨。
中國房地產(chǎn)報(bào)：下一步，你認(rèn)為商品房預(yù)售制度改革的路線、方向、內(nèi)容等會(huì)是什么？
崔光燦：我認(rèn)為，商品銷售制度的改革，一是會(huì)根據(jù)不同城市的供需關(guān)系、開發(fā)模式而采取的多元化的銷售方式，不一定要完全取消預(yù)售制，一定是完善預(yù)售制，增加預(yù)售中開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，防范爛尾樓等。二是推行現(xiàn)售制，使購房人所見即所得，減少預(yù)售后的糾紛等。三是結(jié)合以舊換新的實(shí)施，進(jìn)一步探索定金制，在購房人鎖定房源的同時(shí)，未交房之前，住房的建設(shè)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)仍由開發(fā)商承擔(dān)。
李宇嘉：下一步會(huì)鼓勵(lì)現(xiàn)售房開發(fā)，還會(huì)從土地出讓、規(guī)劃報(bào)建、融資和交付等方面有扶持政策。商品房銷售從預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型，也是房地產(chǎn)新的開發(fā)模式。
陳文靜：房地產(chǎn)開發(fā)融資方式與商品房預(yù)售制度高度關(guān)聯(lián)。商品房預(yù)售制度下，房企開發(fā)建設(shè)所需資金一部分來自銀行開發(fā)貸等金融支持，一部分來自預(yù)售款。預(yù)售制度下開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時(shí)間較短，預(yù)售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對(duì)較快。而轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時(shí)間延長，金融機(jī)構(gòu)配套的資金支持如何優(yōu)化調(diào)整或是未來政策研究的方向。另外，在全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售前，部分城市或需進(jìn)一步完善供給端政策，穩(wěn)定供給預(yù)期。預(yù)售制改革或仍將循序漸進(jìn)，全面取消商品房預(yù)售制度仍需要一定時(shí)間。
中國房地產(chǎn)報(bào)：如何評(píng)價(jià)商品房預(yù)售制度的功與過？
崔光燦：商品房預(yù)售制度是適用我國住房建設(shè)總量不足、需求快速增長下的銷售模式，也與以前的房地產(chǎn)開發(fā)模式相適用，對(duì)加快住房建設(shè)和供應(yīng)起到了重要的推動(dòng)作用。但在新形勢下，住房供需關(guān)系發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)模型要轉(zhuǎn)型，因此，改革和完善商品房預(yù)售制度成為重要內(nèi)容。但預(yù)售制度在匹配供需關(guān)系、有效滿足購房需求等方面還是有一定優(yōu)勢，不同城市可以因城施策，決定采用哪種銷售方式為主。
李宇嘉：商品房預(yù)售制度本身并無問題，關(guān)鍵在于如何加強(qiáng)監(jiān)管和適時(shí)推進(jìn)改革。預(yù)售制度最初的設(shè)計(jì)是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金問題，尤其是在大規(guī)模推進(jìn)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的背景下，它有效地緩解了開發(fā)商的資金壓力，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。如果沒有預(yù)售制度，現(xiàn)房銷售成本太高，房價(jià)也會(huì)被拉高，這是很有可能的。
預(yù)售制度借鑒了香港的“樓花模式”，但香港預(yù)售資金監(jiān)管非常嚴(yán)格，開發(fā)商如果不能按時(shí)交付，之前的資金是不能使用的。內(nèi)地的預(yù)售制度在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)告別快速城鎮(zhèn)化、大規(guī)模建設(shè)的時(shí)候，監(jiān)管上的漏洞逐漸顯現(xiàn)，導(dǎo)致了一系列問題，如爛尾樓、貨不對(duì)板、交付延期等。
隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和成熟，以及消費(fèi)者對(duì)房屋品質(zhì)要求的提高，預(yù)售制度逐漸顯露出其局限性。由于預(yù)售制度在房地產(chǎn)市場中的根深蒂固，以及對(duì)開發(fā)商和購房者雙方的影響深遠(yuǎn)，因此改革不能一蹴而就，需要逐步推進(jìn)，通過政策引導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)等多種手段，逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)售向現(xiàn)售的平穩(wěn)過渡。未來一段時(shí)間，預(yù)售和現(xiàn)售將并存發(fā)展，并逐步向現(xiàn)售過渡。
中國房地產(chǎn)報(bào)：商品房銷售制度的改革將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)、市場會(huì)帶來哪些影響？
崔光燦：商品住房預(yù)售制度的改革預(yù)計(jì)是不同城市試點(diǎn)、逐步推行的過程，不會(huì)一刀切式的暫停預(yù)期制度，所以對(duì)市場的短期影響和沖擊應(yīng)該不明顯。只是改變了預(yù)期，改變了供需匹配的方式。從長期看，更有利于適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，更有利于老百姓買到好房子。
李宇嘉：商品房銷售從預(yù)售向現(xiàn)售的改革將是中長期的，這個(gè)影響也將會(huì)是比較緩慢的。為了支持預(yù)售制向現(xiàn)售制改革，政府會(huì)通過在供地制度上，如降低地價(jià)、優(yōu)化規(guī)劃報(bào)建流程等措施來降低開發(fā)商的資金壓力。此外，進(jìn)入“白名單”的合規(guī)項(xiàng)目將更容易獲得銀行融資支持，這有助于降低開發(fā)商的融資成本，提高融資效率。這樣的情況下，商品房預(yù)售制度改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響就比較小。
陳文靜：短期來看，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售將對(duì)市場供應(yīng)能力造成影響，并對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力以及地產(chǎn)金融支持模式提出更高要求，目前來看并不是全方位推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)。一是全面現(xiàn)房銷售將對(duì)新房供應(yīng)、地方財(cái)政帶來影響。當(dāng)前，市場供需環(huán)境并未得到明顯改善，部分城市的商品房庫存并不充足。在此背景下，一旦全面實(shí)行現(xiàn)房銷售，在目前庫存去化完成后，房地產(chǎn)市場將面臨一定時(shí)間的供給斷檔期，造成供需結(jié)構(gòu)的失衡。當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金壓力仍較大，經(jīng)營性現(xiàn)金流相當(dāng)一部分來源于商品房銷售回款，短期內(nèi)全面取消預(yù)售制將使開發(fā)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加重，加速企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。
二是現(xiàn)房銷售需要銀行等金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變資金支持模式。預(yù)售制度下，開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時(shí)間較短，預(yù)售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對(duì)較快。轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時(shí)間延長，金融機(jī)構(gòu)如何更好地給予企業(yè)資金支持的同時(shí)，降低自身資金風(fēng)險(xiǎn)也很重要。
中國房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)企業(yè)要如何應(yīng)對(duì)？
崔光燦：企業(yè)是行業(yè)的基本細(xì)胞，行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型首先要求企業(yè)在住房開發(fā)、建設(shè)、供應(yīng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)型，與之相應(yīng)的是企業(yè)的融資模式轉(zhuǎn)型，改變過去僅依賴短期開發(fā)貸、債券等融資模式，要探索增加長期持有物業(yè)信貸和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，更加注重現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，變大開發(fā)模式為有針對(duì)性的精品開發(fā)、供需適配的好房子開發(fā)。
李宇嘉：預(yù)售制度改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響在短期內(nèi)，對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)不過硬、品牌信賴度不高的企業(yè)而言，資金壓力將顯著加大。現(xiàn)售制度要求房企在房屋實(shí)際交付前自行承擔(dān)全部開發(fā)成本，這相比預(yù)售制度下的預(yù)售款回籠模式加大了房企的現(xiàn)金流需求，對(duì)于資金儲(chǔ)備不足、融資渠道有限的企業(yè)而言，這一變化將直接導(dǎo)致其資金壓力劇增。
在商品房預(yù)售制度改革背景下，也將倒逼房企更加注重產(chǎn)品品質(zhì)、品牌建設(shè)，通過提升品牌知名度增強(qiáng)市場競爭力，房企也必須要確保房屋能夠按時(shí)按質(zhì)交付給消費(fèi)者。為了打造符合市場需求的產(chǎn)品，房企必須加強(qiáng)需求調(diào)研工作，通過深入了解消費(fèi)者的需求和偏好，精準(zhǔn)地把握市場趨勢和變化，為產(chǎn)品研發(fā)和營銷策略的制定提供有力支持。
劉水：第一，將改變房地產(chǎn)開發(fā)融資模式，“白名單”融資將常態(tài)化運(yùn)行，房企也要加快適應(yīng)融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單融資環(huán)境，適度融資，保持負(fù)債規(guī)模、負(fù)債率在合理水平。
第二，改革商品房預(yù)售制度，現(xiàn)房銷售將逐步增加，房企要合理安排資金節(jié)奏。預(yù)售不會(huì)一蹴而就，但預(yù)售會(huì)逐步增加試點(diǎn)、逐步鋪開，如果取消預(yù)售，房企開發(fā)項(xiàng)目的資金鋪排、成本核算等均會(huì)發(fā)生明顯變化，房企要提前著手調(diào)整經(jīng)營節(jié)點(diǎn)，逐步適應(yīng)現(xiàn)房銷售。