重大信號(hào)！二十屆三中全會(huì)這樣定調(diào)房地
7月18日，中國最重要的政治會(huì)議之一——二十屆三中全會(huì)落幕。全會(huì)審議通過了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）。5000字的重磅公報(bào)，繪制出中國高質(zhì)量發(fā)展藍(lán)圖。
《決定》明確了三方面關(guān)鍵改革舉措：一是構(gòu)建全國統(tǒng)一大市場(chǎng)，包括構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，全國一體化技術(shù)和數(shù)據(jù)市場(chǎng)。二是推進(jìn)要素市場(chǎng)化改革，健全勞動(dòng)、資本、土地、知識(shí)、技術(shù)、管理、數(shù)據(jù)等要素市場(chǎng)制度和規(guī)則。三是完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)制度。
全會(huì)還提出，深化財(cái)稅體制改革，深化金融體制改革。同時(shí)指出，要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措。
關(guān)于“防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”的表述，近幾年來已經(jīng)被多次提及。此次房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范化解被寫入三中全會(huì)文件中，顯示出政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重視，也為接下來房地產(chǎn)政策指明方向。
“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大、牽涉面廣，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有系統(tǒng)性影響。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場(chǎng)處于調(diào)整過程。我們要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，用改革的辦法解決前進(jìn)中的問題，加快新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換，為高質(zhì)量發(fā)展提供多元而強(qiáng)勁的動(dòng)力支撐。”7月19日，中共中央舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹和解讀黨的二十屆三中全會(huì)精神，中央財(cái)辦分管日常工作的副主任、中央農(nóng)辦主任韓文秀在答記者問時(shí)表示。
“相信三中全會(huì)后，不少此前處在討論過程的重大問題都會(huì)形成具體措施并進(jìn)行落實(shí)。” 清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)思想與實(shí)踐研究院院長(zhǎng)李稻葵表示。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，上下游產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、地方財(cái)政等一并受到影響，成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定因素之一。這也是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在多次中央重要會(huì)議上，被屢次提及的重要原因。
“在與主要經(jīng)濟(jì)體的貿(mào)易緊張局勢(shì)加劇的形勢(shì)下，中國如何在房地產(chǎn)放緩和培育發(fā)展新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎之間取得平衡？”7月19日的中共中央新聞發(fā)布會(huì)上，這個(gè)問題指向房地產(chǎn)。
韓文秀表示，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)積極變化。我們要堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)新政策，切實(shí)做好保交房工作，盤活存量商品房和土地資源。
下一步，要貫徹落實(shí)好黨的二十屆三中全會(huì)精神，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，消除過去“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的模式弊端，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”，更好滿足剛性和改善性住房需求，并建立與之相適應(yīng)的融資、財(cái)稅、土地、銷售等基礎(chǔ)性制度。
韓文秀特別指出，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。
他還提出，要加快發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，培育壯大新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎。同時(shí)，擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，增強(qiáng)國內(nèi)大循環(huán)的內(nèi)生動(dòng)力和可靠性。
今年以來各部委已出臺(tái)多項(xiàng)政策舉措化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。隨著二十屆三中全會(huì)的定調(diào)，在防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面，中央還將出臺(tái)和落實(shí)好哪些政策？
“未來中國推進(jìn)各項(xiàng)改革，面臨的最大掣肘就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)對(duì)于央地財(cái)稅改革、收入分配改革、改變舊發(fā)展模式等都至關(guān)重要。在防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面，要嚴(yán)肅自有資金拿地，項(xiàng)目融資白名單對(duì)接。同時(shí)，嚴(yán)肅金融機(jī)構(gòu)對(duì)于地產(chǎn)融資的各項(xiàng)指標(biāo)控制，推進(jìn)穿透式資金流向監(jiān)管，加大事后審計(jì)、監(jiān)督檢查、終生督查和審計(jì)等，形成可置信的威脅。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
二十屆三中全會(huì)還提出，“在發(fā)展中保障和改善民生是中國式現(xiàn)代化的重大任務(wù)”，“提高人民生活品質(zhì)”，“不斷滿足人民對(duì)美好生活的向往”。對(duì)于住房而言，全力保交付之外，還要保質(zhì)量保安全，未來“好房子”建設(shè)不可或缺。
近期，民眾呼聲越來越高的就是“下調(diào)存量房貸利率”。家庭負(fù)債負(fù)擔(dān)日益加重，其中最主要的就是房貸壓力。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月時(shí)，全國百城首套房主流利率平均為5.56%，二套房主流利率平均為5.84%；到了今年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，二套主流房貸利率平均為3.9%。
全會(huì)指出，城鄉(xiāng)融合發(fā)展是中國式現(xiàn)代化的必然要求。必須統(tǒng)籌新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，全面提高城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、治理融合水平，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動(dòng)，縮小城鄉(xiāng)差別，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮發(fā)展。
二十大報(bào)告提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。中國戶口城鎮(zhèn)化率和常住人口城鎮(zhèn)化率相差將近18個(gè)百分點(diǎn)，解決城市當(dāng)中約3億人的非戶籍常住人口將是新型城鎮(zhèn)化的主要任務(wù)。最重要的是，后者能獲得均等的、低成本的公共服務(wù)，其中包括配租和配售型保障性住房的供給。
清華大學(xué)社科學(xué)院教授、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，為解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城市住房問題，可以“以租為主”，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口實(shí)現(xiàn)“住有所居”。政府需要引導(dǎo)市場(chǎng)提供中低端家居型租賃住房，向農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供租金補(bǔ)貼，并加強(qiáng)對(duì)城市低端房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理；同時(shí)推行“公租為主，廉租為輔”的住房保障策略。
全會(huì)提出，要健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)支持制度，深化土地制度改革。這意味著，新型城鎮(zhèn)化與深化土地制度改革高度關(guān)聯(lián)，土地資源的合理配置以及高效利用將成為土地制度改革的重要方向。
李宇嘉預(yù)計(jì)，未來將會(huì)建設(shè)一大批連接城市和鄉(xiāng)村的強(qiáng)縣、強(qiáng)鎮(zhèn)、功能區(qū)。同時(shí)，各超大特大將加快戶籍制度改革，包括推進(jìn)租房落戶、有穩(wěn)定就業(yè)落戶的新的落戶制度，推進(jìn)教育等公共服務(wù)均等化，也包括保租房與配售型保障房的大規(guī)模建設(shè)和供應(yīng)，后者土地來源于存量土地盤活，資金來源于利用好中央政府杠桿率比較低的優(yōu)勢(shì)，加大政策性銀行的扶持。
全會(huì)還提出，統(tǒng)籌推進(jìn)財(cái)稅、金融等重點(diǎn)領(lǐng)域改革，增強(qiáng)宏觀政策取向一致性。要完善國家戰(zhàn)略規(guī)劃體系和政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，深化財(cái)稅體制改革，深化金融體制改革，完善實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)制。
從措辭中可見，中央將會(huì)從頂層設(shè)計(jì)方面加強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃和政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。而加快構(gòu)建現(xiàn)代化住房金融制度，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理是確保住房市場(chǎng)長(zhǎng)效健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。
民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬預(yù)計(jì)，金融體制相關(guān)改革會(huì)繼續(xù)圍繞“建設(shè)現(xiàn)代中央銀行制度，加強(qiáng)和完善現(xiàn)代金融監(jiān)管，強(qiáng)化金融穩(wěn)定保障體系，依法將各類金融活動(dòng)全部納入監(jiān)管，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”等展開。同時(shí)，以重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略為引領(lǐng)，打破地區(qū)分割、推進(jìn)全國統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)，形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展新格局，將為中國式現(xiàn)代化注入強(qiáng)大動(dòng)力。