保交樓提速 樓市或?qū)⒂瓉碇匾D(zhuǎn)機(jī)
最近樓市兩則重磅消息令人振奮：一則是9月7日鄭州推出“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案，要求10月6日前實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工；另一則是9月12日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓例會上稱，恒大全國保交樓項目共706個，已復(fù)工項目668個，未復(fù)工項目38個，相關(guān)地區(qū)公司要在9月30日前必須全面復(fù)工，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓工作。
兩則消息一個來自地方政府，一個來自企業(yè)；一個是爛尾樓現(xiàn)象最嚴(yán)重的城市，一個是爛尾樓項目最集中的企業(yè)，都是保交樓工作最難啃的“硬骨頭”。地方政府和企業(yè)紛紛立下”軍令狀“，意味著保交樓有望實現(xiàn)實質(zhì)性突破，對重塑樓市信心、扭轉(zhuǎn)預(yù)期具有積極意義。在各地房地產(chǎn)調(diào)控松綁政策作用下，樓市或?qū)⒂瓉碇匾D(zhuǎn)機(jī)。
開啟政策工具箱 打通保交樓堵點
今年以來，從中央到地方針對房地產(chǎn)市場的利好政策層出不窮，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計共有230多座城市發(fā)布了600余次放松或優(yōu)化調(diào)控政策，但實際效果并不理想。根據(jù)國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，1～8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元，同比下降7.4％；其中，住宅投資68878億元，下降6.9％。1～8月份，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0％，其中住宅銷售面積下降26.8％。商品房銷售額85870億元，下降27.9％，其中住宅銷售額下降30.3％。
房地產(chǎn)市場下滑，一方面由于疫情等因素導(dǎo)致居民消費能力下降，另一方面則是對爛尾樓風(fēng)險的擔(dān)憂導(dǎo)致居民購房意愿降低，保交樓成為影響樓市預(yù)期的重要變量。解決保交樓問題的關(guān)鍵，一是要落實責(zé)任，二是要解決資金來源。
首先要落實責(zé)任。7月28日，中央政治局召開會議，明確提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。由此可見，壓實地方政府責(zé)任是落實“保交樓”的關(guān)鍵一環(huán)。地方政府不但負(fù)有保民生、保穩(wěn)定的屬地責(zé)任，對爛尾樓的形成也負(fù)有不可推卸的監(jiān)管責(zé)任。在保交樓過程中，地方政府不但是政策制定者、執(zhí)行者，也是受益者。
其次是解決資金來源問題。理論上保交樓的資金主要來自四個方面：一是企業(yè)自有資金（包括變賣資產(chǎn)或股權(quán)獲得的資金），二是銷售回款，三是外部融資，四是政府紓困資金。在持續(xù)高杠桿經(jīng)營和成本上升壓力之下，企業(yè)自有資金十分有限；銷售回款在目前市場形勢下也很難覆蓋資金缺口；涉及爛尾樓企業(yè)大多存在信用風(fēng)險，正常渠道的外部融資很難實現(xiàn)。在此情況下，政府紓困資金可能成為唯一出路。
8月19日，住建部、財政部、央行等部門透露，將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。這一救助計劃首批救助資金達(dá)2000億元，由央行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國進(jìn)出口銀行聯(lián)合成立全國性紓困基金，將以貸款的形式向地方政府發(fā)放，前兩年利率為2.8％，中央財政給予1％的貼息，第三年利率為3.2％。按照要求，該基金只能用于保證樓盤的交付，并且針對的項目必須是資金周轉(zhuǎn)困難，已售住房逾期難交付或已經(jīng)實質(zhì)性停工的住宅。9月14日，在中宣部“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會上，住建部住房改革與發(fā)展司司長王勝軍透露，目前該專項工作正在緊張有序進(jìn)行當(dāng)中。
在國家層面，除了專項紓困基金外，資產(chǎn)管理公司（AMC）也是介入保交樓的重要力量。年初以來，已經(jīng)有中國華融、中國信達(dá)、長城資產(chǎn)等多家資產(chǎn)管理公司參與救助爛尾樓項目。例如中國華融與中南建設(shè)、陽光城的合作，信達(dá)和平安信托對佳兆業(yè)項目的救助。
除了國家層面的紓困基金，各地方政府也陸續(xù)推出了保交樓紓困計劃。目前已有36個城市提出保交樓措施，湖北、浙江、陜西等省份和鄭州、南寧等城市設(shè)置了地方版紓困基金，其中陜西省、浙江省和鄭州市紓困基金規(guī)模均為100億元，湖北省50億元，南寧市30億元。目前鄭州市紓困基金已全面啟動，初步確定了8個項目作為首批救助對象，預(yù)計投資43億元。8月31日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項貸款。
政企合力攻堅 保交樓有序推進(jìn)
本輪爛尾樓問題最突出的城市非鄭州莫屬，全市涉及停工爛尾項目72個。今年6月鄭州市率先推出問題樓盤攻堅化解“4＋1”模式：即“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金等，成為破解爛尾樓問題的典型樣本。9月7日，鄭州市印發(fā)《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》，明確提出通過實施“壓實企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重組、嚴(yán)肅追究責(zé)任”等多種舉措，于10月6日前實現(xiàn)所有停工問題樓盤全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。
一是全面確保復(fù)工。對有實力自主復(fù)工的企業(yè)，督促其盡快全面復(fù)工；對資產(chǎn)大于負(fù)債、資金出現(xiàn)暫時困難的企業(yè)，通過紓困基金、并購貸等形式，由政府平臺公司果斷接收，采取“新老劃斷”的辦法，先復(fù)工再清算；對資產(chǎn)小于負(fù)債的企業(yè)，可采取代建方式，立即復(fù)工。二是政府全力紓困。各區(qū)縣會同相關(guān)單位，積極爭取商業(yè)銀行資金，做好專項借款配套資金、紓困資金配套融資以及購買公寓作為人才房的配套融資。三是做好破產(chǎn)重整。各區(qū)縣遵循應(yīng)破盡破的原則，鼓勵開發(fā)企業(yè)盡快向法院申請破產(chǎn)，確保盡快完成資不抵債的樓盤項目處置；法院要加快破產(chǎn)重整案件辦理進(jìn)度，采取短平快的辦法快速處置。四是領(lǐng)導(dǎo)分包兜底。各區(qū)縣主要領(lǐng)導(dǎo)親自分包1～2個項目，屬地主官履行兜底責(zé)任。9月8日，鄭州市住房保障局召開保交樓吹風(fēng)會，約60家房企負(fù)責(zé)人參會，就問題樓盤30天攻堅行動進(jìn)行細(xì)化落實。
9月13日，鄭州市印發(fā)《關(guān)于對擬使用保交樓專項借款項目開展全面審計的通知》，將根據(jù)國家九部委關(guān)于保交樓專項借款使用相關(guān)規(guī)定和要求，對全市范圍內(nèi)使用保交樓專項借款項目開展全面審計。截至9月12日，鄭州保交樓專項借款申報項目共計95個，其中中原區(qū)6個，二七區(qū)10個，金水區(qū)8個，管城區(qū)8個，惠濟(jì)區(qū)2個，經(jīng)開區(qū)2個，高新區(qū)4個，鄭東新區(qū)5個，航空港區(qū)3個，上街區(qū)5個，登封市7個，滎陽市10個，新鄭市9個，鞏義市3個，新密市5個，中牟縣8個。
地方政府緊鑼密鼓落實保交樓政策，房企也在通過各種自救方式確保開工復(fù)工。9月12日，恒大集團(tuán)在官方微信公布了全國保交樓項目建設(shè)情況。許家印稱，“目前全國保交樓項目706個，已復(fù)工項目668個，未復(fù)工項目38個，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工。目前已復(fù)工的668個項目中，有606個達(dá)到正常施工水平，還有62個正在恢復(fù)正常施工過程中，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全部達(dá)到正常施工水平”。
河南最大本土房企建業(yè)集團(tuán)也于9月9日召開保交樓專項動員會，明確保交樓工作將成為公司下一階段工作重點，明確提出“加大銷售力度，利用好政府紓困政策、精準(zhǔn)分配資金、與合作方充分溝通、建立專班及動態(tài)計劃”五項具體措施，全力做好在復(fù)工過程中的資金和組織保障。據(jù)悉，今年1至8月建業(yè)地產(chǎn)共分期分批交付44個項目，交付面積304萬平方米，交付住房18292套，其中實現(xiàn)提前交付2106套。
預(yù)期轉(zhuǎn)暖 樓市將迎來重要轉(zhuǎn)機(jī)
保交樓進(jìn)度加速的同時，各地房地產(chǎn)松綁政策也是接連不斷。近日青島、蘇州、濟(jì)南等二線城市紛紛解除或放松限購，進(jìn)一步支持剛性和改善型住房需求。9月15日，青島宣布調(diào)整限購政策，縮小限購范圍；同日，濟(jì)南優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，“繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?rdquo;，實則是解除這兩個區(qū)域以外的限購政策。此前有市場消息證實，蘇州市工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)對限購政策予以放松，非本地戶籍的購房者可直接購買首套住房，無需社保。此前，太倉市、昆山市、吳江區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)已輪番松綁，至此蘇州對非本市戶籍購房者的限購全域放開。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至目前絕大多數(shù)二線城市都以不同形式放松了限購政策。
限價政策方面，近日有消息稱，廣州市已對新項目備案價進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負(fù)6％調(diào)整為可上浮10％、下浮20％。意味著一方面開發(fā)商對所售項目有更大的價格調(diào)整空間，另一方面對購房者來說也將可能得到更實惠的價格。
在利率政策方面，年內(nèi)隨著LPR利率不斷調(diào)降，目前房貸利率已經(jīng)接近4％，達(dá)到歷史最低水平。房貸利率的大幅下調(diào)意味著購房成本的降低，對刺激購房需求也將產(chǎn)生積極影響。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，雖然“保交樓”政策初顯成效，但8月商品房銷售仍較為低迷。房企整體資金狀況依然偏緊，房企信用債當(dāng)月環(huán)比在連續(xù)兩月回升后再度顯著收縮，但開發(fā)貸和住房按揭略有改善。8月70個大中城市商品住宅價格進(jìn)一步回落，全國土地市場維持低迷態(tài)勢，值得指出的是，商品房竣工面積環(huán)比顯著回升，房地產(chǎn)投資降幅則進(jìn)一步擴(kuò)大。
植信投資研究院高級研究員耿欣欣分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)的當(dāng)下，作為購房主體的剛需人群消費能力下降在所難免，其對住房價格和貸款利率更加敏感。對此，各地還應(yīng)從服務(wù)好剛需和新市民入手，多出臺能夠降低剛需住房者購房和還貸負(fù)擔(dān)的政策，在合理范圍內(nèi)降低首付比例、房貸利率，有條件的城市可以考慮擴(kuò)大項目備案價上下浮動區(qū)間。
目前在各地保交樓政策支持下，竣工情況顯著改善。但長期來看，只有房企回款改善，保交樓的持續(xù)推進(jìn)才能有保證。9、10月份是房企重要的回款節(jié)點，各地應(yīng)為房企創(chuàng)造更為寬松的政策環(huán)境和回暖的預(yù)期氛圍。
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