任澤平：取消預(yù)售制是大勢(shì)所趨
現(xiàn)房銷(xiāo)售是對(duì)購(gòu)房者最根本最實(shí)質(zhì)的保障
1中國(guó)內(nèi)地商品房預(yù)售制的前世今生
1.1起源：分層銷(xiāo)售＋“按揭”，霍英東創(chuàng)造“賣(mài)樓花”模式
20世紀(jì)50年代，中國(guó)香港還未推行公共房屋制度，許多人棲身于木屋或者其他臨時(shí)住宅，住房的需求是相當(dāng)高，不過(guò)大多數(shù)居民的儲(chǔ)蓄很少。當(dāng)時(shí)樓宇買(mǎi)賣(mài)多數(shù)以一整棟樓為單位，需要雄厚的資金實(shí)力才能購(gòu)買(mǎi)。雖然樓宇出租是中國(guó)香港地產(chǎn)行業(yè)盛行的方式，但有著轉(zhuǎn)讓難、出租資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)等問(wèn)題。針對(duì)這一系列問(wèn)題，不少地產(chǎn)商開(kāi)始探求新的方式，如把樓宇契約切開(kāi)，即“分契”，然后將樓宇分層出售。這模式一經(jīng)推行，購(gòu)買(mǎi)樓宇的市民數(shù)量有所增加，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)加快。
在分層出售的基礎(chǔ)上，將“按揭”模式引入房地產(chǎn)銷(xiāo)售，霍英東創(chuàng)造“賣(mài)樓花”模式。1953年底霍英東創(chuàng)辦立信置業(yè)有限公司，憑借商業(yè)直覺(jué)和多年經(jīng)營(yíng)雜貨鋪、海上駁運(yùn)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)商品流通、資金周轉(zhuǎn)獨(dú)到的見(jiàn)解，努力尋求方法加快自身資金周轉(zhuǎn)。當(dāng)時(shí)其在購(gòu)下九龍的一塊地盤(pán)后，除了分層出售、還印發(fā)售樓說(shuō)明書(shū)，上有文字詳盡說(shuō)明樓宇的地勢(shì)環(huán)境、建筑材料、分層價(jià)格、訂購(gòu)方法等。此外，“賣(mài)樓花”是另外一個(gè)亮點(diǎn)，即先收取買(mǎi)家的訂金，采用類(lèi)似租金的分期付款形式，等新樓落成時(shí)，收齊買(mǎi)家的錢(qián)，買(mǎi)家就擁有了自己的房產(chǎn)。這種方式減輕了民眾購(gòu)房的資金壓力，加速了房屋的建造和銷(xiāo)售，也解決了制造商的資金問(wèn)題，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)時(shí)可謂是“雙贏”的舉措。“預(yù)售樓花＋分期付款”的銷(xiāo)售模式成為當(dāng)時(shí)中國(guó)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色，縱觀中國(guó)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革，“賣(mài)樓花”模式高效率地解決了核心的住房供不應(yīng)求的問(wèn)題，使房市發(fā)展進(jìn)入新階段。
預(yù)售樓花模式推動(dòng)了中國(guó)香港樓市幾十年繁榮，但期間也出現(xiàn)過(guò)“爛尾樓”的情況，但監(jiān)管部門(mén)不斷完善、規(guī)范化，建立健全的監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)了市場(chǎng)健康發(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一個(gè)樓盤(pán)因建筑費(fèi)用超支停工，出現(xiàn)“爛尾”情況。在1961年后，中國(guó)香港管理部門(mén)提升了對(duì)于預(yù)售樓花制度的監(jiān)管，即要求開(kāi)發(fā)商在預(yù)售前，確保地價(jià)款已經(jīng)全部支付，還要證明自身有資金等能力把項(xiàng)目完成，資金需放入律師所托管，支取時(shí)需律所和建筑師的核準(zhǔn)。為了防止開(kāi)發(fā)商、律所、建筑師等造假，套取監(jiān)管賬戶(hù)資金，中國(guó)香港要求律師行在銀行開(kāi)設(shè)的信托賬戶(hù)（監(jiān)管賬戶(hù)）、開(kāi)發(fā)商操作等采取全透明化機(jī)制，且銀行的責(zé)任上升，如出現(xiàn)房屋“爛尾”情況，銀行將成最大風(fēng)險(xiǎn)方，后續(xù)需自身推動(dòng)項(xiàng)目完工。隨著監(jiān)管體系逐步完善，出現(xiàn)“爛尾”的現(xiàn)象較少。
1.2住房需求大、供給量少，引進(jìn)“賣(mài)樓花”模式，形成“中國(guó)內(nèi)地版預(yù)售制”
二十世紀(jì)九十年代，中國(guó)內(nèi)地面臨住房需求大和供給量短缺問(wèn)題，引入“賣(mài)樓花”制度。建國(guó)以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)，強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)建設(shè)，這一導(dǎo)向使前期發(fā)展工業(yè)化的進(jìn)程大于城市化進(jìn)程，唯有解決住房基礎(chǔ)等城市化配套問(wèn)題，才能進(jìn)一步推進(jìn)城市化。但當(dāng)時(shí)推行的是“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的福利分房制度，住房市場(chǎng)發(fā)展起步較晚、增速較慢，福利分房制度也出現(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等問(wèn)題，因此福利分房制度不再適用于當(dāng)時(shí)的國(guó)情。疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨商品房的需求量大，而社會(huì)缺少大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，商品房供應(yīng)量小的困境，此時(shí)引入中國(guó)香港的“賣(mài)樓花”模式無(wú)疑是對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的一針強(qiáng)心劑。從1994年起，中國(guó)內(nèi)地逐步引進(jìn)中國(guó)香港預(yù)售商品房制度，先后出臺(tái)多項(xiàng)文件，大力支持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。例如，1998年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件，決定停止住房無(wú)償實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利分房轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房。房地產(chǎn)市場(chǎng)采用預(yù)售制，允許開(kāi)發(fā)商賣(mài)期房，解決了房企缺少資金和開(kāi)發(fā)時(shí)間周期長(zhǎng)的兩大難題，開(kāi)發(fā)商以預(yù)售款撬動(dòng)下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，住房供應(yīng)速度加快。自此中國(guó)內(nèi)地開(kāi)始房改貨幣化，中國(guó)人民銀行等多方迅速出臺(tái)相關(guān)的信貸政策，支持購(gòu)房者，極大作用推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
引入中國(guó)香港“賣(mài)樓花”模式后，經(jīng)調(diào)整形成契合中國(guó)內(nèi)地的商品房預(yù)售制度。預(yù)售制的初衷是為了緩解房企資金壓力，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。具體來(lái)說(shuō)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者支付定金或房款的行為。區(qū)別于中國(guó)香港，在中國(guó)內(nèi)地實(shí)踐過(guò)程中，商品房預(yù)售流程為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售許可證-簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同-進(jìn)行備案登記和預(yù)告登記-交付房屋。在購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用銀行貸款的形式一次性付清剩余房款，換言之，房屋未建成，開(kāi)發(fā)商可能已拿到了全部購(gòu)房款，這點(diǎn)與中國(guó)香港的按照工程進(jìn)度付款有所不同。對(duì)中國(guó)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商而言，預(yù)售制商品房也開(kāi)啟了高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運(yùn)作模式。
1.3預(yù)售制推動(dòng)城市化進(jìn)程，但背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在
作為中國(guó)內(nèi)地商品房銷(xiāo)售的最主要方式，預(yù)售制極大的縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，同時(shí)增加市場(chǎng)商品房供應(yīng)，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。預(yù)售制在過(guò)去20多年對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求，也提高了居民居住水平，中國(guó)內(nèi)地城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，數(shù)十年時(shí)間走完發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)装倌瓿擎?zhèn)化路程。改革開(kāi)放以來(lái)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。
預(yù)售制也推動(dòng)了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)歷經(jīng)二十多年長(zhǎng)周期繁榮，行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)大幅增長(zhǎng)。1999-2021年，房屋新開(kāi)工面積從2.2億平增至19.9億平，累計(jì)上漲8.2倍，年復(fù)合增速10.6％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額從0.4萬(wàn)億元增至14.8萬(wàn)億元，累計(jì)上漲35.8倍，年復(fù)合增速17.8％。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別從1.5億平增至17.9億平、0.3萬(wàn)億元增至18.2萬(wàn)億元，累計(jì)上漲11.3、65.3倍，年復(fù)合增速12.1％、21％。伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從無(wú)到有、從國(guó)企先行到民企崛起，隊(duì)伍逐漸壯大。2018年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)9.8萬(wàn)個(gè)，比1998年的2.4萬(wàn)個(gè)增長(zhǎng)3.1倍。
不可否認(rèn)，預(yù)售制背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，當(dāng)前的負(fù)面效應(yīng)愈發(fā)凸顯。從個(gè)人層面看，絕大部分商品是一手交錢(qián)一手交貨，預(yù)售制是對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的單方面不公平制度，購(gòu)房老百姓（33.020，0.57，1.76％）幾乎承擔(dān)了所有商品不能交付的風(fēng)險(xiǎn)。比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購(gòu)房者不僅承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、“一房二賣(mài)”、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房等風(fēng)險(xiǎn)。另外，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同、購(gòu)房者和銀行的按揭貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系，如果開(kāi)發(fā)商發(fā)生違約，購(gòu)房者只能根據(jù)購(gòu)房合同向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)力，但依舊需要根據(jù)按揭貸款合同按時(shí)向銀行進(jìn)行貸款償還，因此購(gòu)房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。
從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過(guò)度舉債、高杠桿擴(kuò)張，資金若遇到下行周期，會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等系列風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行影響自身信用和購(gòu)房者對(duì)行業(yè)的信心。
從金融層面看，銀行作為按揭貸款的發(fā)放方，一旦房企因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)或經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂等一系列問(wèn)題，將導(dǎo)致“爛尾”等情況，而房企通過(guò)與購(gòu)房者簽訂的預(yù)售合同和按揭合同，已經(jīng)從銀行獲得房款，如果購(gòu)房者喪失還款能力或短期不能還款等，則風(fēng)險(xiǎn)完全由銀行承擔(dān)，銀行將面臨較大的壞賬壓力。
從監(jiān)管角度看，購(gòu)房者的預(yù)售監(jiān)管資金去哪了？樓盤(pán)“爛尾”，歸根結(jié)底兩個(gè)字那就是“沒(méi)錢(qián)”，即沒(méi)錢(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。但多年以來(lái)全國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，各地實(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重慶、長(zhǎng)沙等城市重點(diǎn)監(jiān)管資金比例為總預(yù)售款的15-40％左右，鄭州、福州、合肥等城市則按照項(xiàng)目的建安成本乘以建筑面積或者項(xiàng)目工程總額報(bào)價(jià)計(jì)算重點(diǎn)資金。而事實(shí)是，不少購(gòu)房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)、或進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)后被挪用，導(dǎo)致樓盤(pán)沒(méi)有資金繼續(xù)建設(shè)。收樓遙遙無(wú)期，月供卻被迫繼續(xù)還款。那么，監(jiān)管賬戶(hù)資金如何被挪走的？實(shí)際上，在過(guò)去房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代的高周轉(zhuǎn)背景下，抽調(diào)預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)資金，是行業(yè)“潛規(guī)則”。比如工程總承包方，以工程建設(shè)名義，獲得監(jiān)管賬戶(hù)撥付資金，再由工程方將資金轉(zhuǎn)給房企，而撥付的工程款，遠(yuǎn)超工程進(jìn)度所需。通過(guò)這些方式套取的資金，在房企各地項(xiàng)目間流動(dòng)，變相加杠桿，這樣做提供了資金流動(dòng)性，房企抽調(diào)資金統(tǒng)籌拿地、還款和樓盤(pán)建設(shè)，形成一種資金循環(huán)高周轉(zhuǎn)模式，但一定程度上把風(fēng)險(xiǎn)甩給了購(gòu)房者。
2國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
整體來(lái)說(shuō)，國(guó)外商品房預(yù)售制度呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1）預(yù)付款保護(hù)：對(duì)于購(gòu)房者預(yù)付資金，一般設(shè)有定金或預(yù)付款保護(hù)機(jī)制，如英國(guó)、日本；
2）預(yù)付款比重：要求購(gòu)房者支付的預(yù)付款比例相對(duì)較低，絕大部分房款在房屋交付后開(kāi)始支付；
3）預(yù)付款支付方式：預(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程進(jìn)度分期支付，或二者結(jié)合；
4）按揭貸款方式：一般采用兩種方式發(fā)放按揭貸款，一是按工程進(jìn)度付款，按揭貸款按照工程進(jìn)度逐漸發(fā)放，購(gòu)房者開(kāi)始月供；二是房屋交付后發(fā)放按揭貸款；
5）房屋爛尾保護(hù)：為預(yù)售商品房提供期房爛尾保險(xiǎn)，在商品房出現(xiàn)重大延期或重大缺陷時(shí)，保障購(gòu)房者權(quán)益；
6）房屋交付保護(hù)：房屋交付質(zhì)量的保障有兩種方式，一是期房由政府或第三方驗(yàn)收合格并提供驗(yàn)收憑證后，開(kāi)發(fā)商憑驗(yàn)收憑證取得購(gòu)房者支付的房款。二是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期滿(mǎn)，購(gòu)房者支付尾款。
2.1美國(guó)：交付前預(yù)售資金第三方全程監(jiān)管，交付時(shí)開(kāi)發(fā)商憑驗(yàn)收憑證取得房款
美國(guó)期房定金一定期限內(nèi)無(wú)條件返還，最低首付比例為3.5％，交房前僅支付首付，其余房款交付后按揭還款，交付前資金由第三方全程監(jiān)管，交付時(shí)開(kāi)發(fā)商憑驗(yàn)收憑證取得房款。
定金及首付環(huán)節(jié)，定金比例一般為房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根據(jù)美國(guó)官方數(shù)據(jù)，2021年美國(guó)平均首付比例為12％。余款支付方面，除定金或首付外，購(gòu)房者在房屋交付后通過(guò)按揭貸款支付剩余房款。資金監(jiān)管方面，美國(guó)為防止開(kāi)發(fā)商挪用資金，購(gòu)房者的定金及首付款由第三方公證行或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的信托賬戶(hù)監(jiān)管。如果開(kāi)發(fā)商倒閉導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房者資金可通過(guò)申請(qǐng)仲裁取回，且不承擔(dān)任何責(zé)任與損失。而開(kāi)發(fā)商在房屋建設(shè)過(guò)程中的資金全部來(lái)自銀行，銀行根據(jù)工程進(jìn)度向開(kāi)發(fā)商提供一定比例的貸款，由于開(kāi)發(fā)商挪用資金直接損害銀行利益，銀行有充分動(dòng)機(jī)監(jiān)管開(kāi)發(fā)商施工進(jìn)度。開(kāi)發(fā)商在房屋交付時(shí)需取得由政府相關(guān)部門(mén)經(jīng)審查后發(fā)放的驗(yàn)收憑證，通過(guò)驗(yàn)收憑證向銀行得到購(gòu)房者支付的房款。
2.2德國(guó)：可零首付購(gòu)房，提供期房爛尾險(xiǎn)
德國(guó)期房可零首付購(gòu)房，房款按建造工期進(jìn)度支付，按揭按工期放款后還貸，房貸利率采用固定利率，開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者可購(gòu)買(mǎi)期房爛尾保險(xiǎn)。預(yù)售門(mén)檻方面，德國(guó)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目獲批后即可預(yù)售房屋。簽署購(gòu)房合同前，購(gòu)房者需支付約2000歐的定金并進(jìn)行預(yù)約公證，簽訂合同后定金退還。如由于任何原因不能購(gòu)買(mǎi)，定金按照德國(guó)法律全部退還。簽署購(gòu)房合同后，購(gòu)房者需支付公證費(fèi)和土地交易稅，分別為房屋售價(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，兩種費(fèi)用不包含在購(gòu)房款中，屬于購(gòu)房附加費(fèi)。首付方面，德國(guó)沒(méi)有規(guī)定最低首付比例，可零首付購(gòu)房。余款方面，德國(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7筆進(jìn)行支付，具體支付節(jié)點(diǎn)、比例因項(xiàng)目而異。一般來(lái)說(shuō)，支付節(jié)點(diǎn)可分為公證后、主體完工、內(nèi)部水暖電路完工、窗戶(hù)玻璃完工、室內(nèi)清潔及墻面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。按揭方面，購(gòu)房者可在支付房款前申請(qǐng)房貸，房貸利率采用固定利率，銀行按施工節(jié)奏分多次發(fā)放貸款，每筆貸款給予購(gòu)房者一定使用期限，期限結(jié)束后，購(gòu)房者開(kāi)始還貸。保險(xiǎn)方面，德國(guó)保險(xiǎn)公司針對(duì)期房設(shè)計(jì)了兩種保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的功能是當(dāng)房屋出現(xiàn)重大延期或重大缺陷時(shí)，保險(xiǎn)公司保證開(kāi)發(fā)商賠償或修復(fù)，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)相應(yīng)賠償。保險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)。
2.3英國(guó)：10％定金保險(xiǎn)保護(hù)機(jī)制，55％-80％房款交房時(shí)支付
英國(guó)預(yù)售制設(shè)有10％定金保險(xiǎn)保護(hù)機(jī)制，交房前付款比例僅20％-45％，資金由買(mǎi)賣(mài)雙方律師嚴(yán)格監(jiān)管。訂立合同前，買(mǎi)賣(mài)雙方均有一名律師，負(fù)責(zé)溝通期房交易中的房產(chǎn)、資金、合同等各個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)內(nèi)容確認(rèn)無(wú)誤后簽訂首付交換合同。定金方面，英國(guó)設(shè)置了10％定金保險(xiǎn)保護(hù)機(jī)制，當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者10％的定金由保險(xiǎn)公司賠付，而超出10％的部分較難追回。首付方面，首付比例通常為10％-25％，首付需要在合同簽訂21天內(nèi)支付。余款支付環(huán)節(jié)，英國(guó)采取按工程進(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相對(duì)較低，一般會(huì)在合同簽訂6-24個(gè)月分別支付兩筆5％-10％的款項(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之間，剩余款項(xiàng)交房后支付。
交付環(huán)節(jié)，英國(guó)規(guī)定房屋必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)公證公司的檢驗(yàn)驗(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭還貸。資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，英國(guó)期房預(yù)售資金監(jiān)管極為嚴(yán)格，資金也由律師監(jiān)管，在確認(rèn)工程進(jìn)度、支付相關(guān)款項(xiàng)過(guò)程中，由買(mǎi)房律師將資金轉(zhuǎn)給賣(mài)方律師，賣(mài)方律師轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商，即資金在進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)前經(jīng)過(guò)兩道關(guān)口，有利于保障購(gòu)房者資金安全。
2.4日本：為規(guī)范期房交易立法，設(shè)置期房預(yù)付款保全措施
日本期房交易立法，定金超5％或1000萬(wàn)日元時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須完成“預(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，開(kāi)發(fā)商違約需返還定價(jià)并賠償約10％房款，交房后按揭還款。立法方面，日本二戰(zhàn)結(jié)束后由于房屋供給嚴(yán)重失衡，疊加法律空白，社會(huì)上“一房二賣(mài)”現(xiàn)象普遍，為此，日本政府1952年出臺(tái)《宅地建筑物交易法》，經(jīng)多次修訂，目前是唯一一部規(guī)范期房交易的法律。定金保護(hù)方面，根據(jù)日本《宅地建物取引業(yè)法》，對(duì)購(gòu)房者支付定金超過(guò)5％或超1000萬(wàn)日元的部分，法律要求開(kāi)發(fā)商必須完成定金保全措施才可預(yù)售。什么是定金保全措施？即買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商向金融機(jī)構(gòu)或指定保證機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)簽訂定金保證委托合同，設(shè)置購(gòu)房者定金的保證或保險(xiǎn)，并將相應(yīng)的保證金證明書(shū)交付給購(gòu)房者。除定金外，其他預(yù)先支付的購(gòu)房款也受該措施保護(hù)。若開(kāi)發(fā)商倒閉導(dǎo)致期房爛尾，購(gòu)房者可憑保證金證明書(shū)向金融機(jī)構(gòu)或保證機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)公司兌付，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商需向購(gòu)房者賠付違約金，一般約為房?jī)r(jià)的10％。房款支付環(huán)節(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，簽訂購(gòu)房合同后，購(gòu)房者即可向銀行申請(qǐng)貸款，但交房后才開(kāi)始按揭貸款，除定金外的剩余房款在交房后開(kāi)始支付。
2.5新加坡：買(mǎi)方資金由銀行監(jiān)管，享1年保修期后付尾款
新加坡期房購(gòu)房者違約可返還相當(dāng)于3.75％房款的訂金，首付比例20％，余款按工程進(jìn)度支付，所有資金進(jìn)銀行專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目資金賬戶(hù)，交房后滿(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。訂金支付環(huán)節(jié)，新加坡開(kāi)發(fā)商有統(tǒng)一的選購(gòu)權(quán)合同以及訂金返還機(jī)制，即OTP，簽訂OTP后需支付5％房款作為訂金，OTP有效期14天，執(zhí)行OTP則進(jìn)一步簽訂購(gòu)買(mǎi)合同，不執(zhí)行OTP則退還3.75％的房款。首付比例方面，簽訂購(gòu)房合同后，購(gòu)房者需支付15％的首付及印花稅，同時(shí)購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款。余款支付上，新加坡期房同樣采取按工程進(jìn)度付款的方式，《發(fā)展商條例》對(duì)期房付款流程做了統(tǒng)一詳細(xì)規(guī)定，要求所有開(kāi)發(fā)商遵守，支付節(jié)點(diǎn)一般為合同簽訂后、地基完工、框架完工、管道門(mén)窗等完工等，支付比例約為20％、10％、10％、5％、25％。銀行按揭貸款也依照工程進(jìn)度放款，月供在此過(guò)程中隨著放出貸款的增加而增加，未放款部分無(wú)需月供。資金監(jiān)管方面，購(gòu)房者的訂金與付款會(huì)存入銀行專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目資金賬戶(hù)，賬戶(hù)資金提取須與房屋建設(shè)有關(guān)。房屋交付后，購(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后購(gòu)房者支付15％的尾款。
3啟示
一，短期來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)到了政策出手臨界點(diǎn)，重點(diǎn)是保交樓和房企重組。一方面，加大對(duì)剛需和改善型需求的支持力度，長(zhǎng)短兼顧妥善應(yīng)對(duì)局部停貸現(xiàn)象，重點(diǎn)是保交樓保復(fù)工保民生，給予強(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，從現(xiàn)在起，對(duì)還在正常運(yùn)轉(zhuǎn)的房企包括民營(yíng)企業(yè)，加大支持力度，由優(yōu)質(zhì)房企牽頭并購(gòu)重組整個(gè)行業(yè)，為每個(gè)房企配套AMC和財(cái)團(tuán)，給予金融工具配套。
二，中期來(lái)看，應(yīng)充分估計(jì)形勢(shì)復(fù)雜性和人性復(fù)雜性，兼顧化解停貸、復(fù)工保交樓、重組房企債務(wù)、恢復(fù)市場(chǎng)信心以及長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制四大關(guān)鍵是推動(dòng)城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。定金環(huán)節(jié)，建立開(kāi)發(fā)商違約后定金保護(hù)機(jī)制，如將已支付定金凍結(jié)至房屋交付階段，保障購(gòu)房者定金安全。簽訂合同環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司介入，為房屋重大延期以及重大缺陷等情況提供充分的保障。余款支付環(huán)節(jié)，建立按工程進(jìn)度付款機(jī)制或交房后按揭貸款機(jī)制，充分保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，引入獨(dú)立于開(kāi)發(fā)商、銀行的第三方資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，或由政府相關(guān)部門(mén)直接監(jiān)管，以此防止資金挪用現(xiàn)象。交付環(huán)節(jié)，建立商品房保修期制度。保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題全權(quán)負(fù)責(zé)、免費(fèi)維修，購(gòu)房者在保修期結(jié)束后支付尾款。
三，長(zhǎng)期來(lái)看，取消商品房預(yù)售制是大勢(shì)所趨。一方面，98年房改時(shí)，全國(guó)缺房子，開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，預(yù)售制是權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在全國(guó)套戶(hù)比超過(guò)1，從大開(kāi)發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)購(gòu)房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過(guò)時(shí)了，該取消了，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售。另一方面，取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商將拼的不是五花八門(mén)、眼花繚亂、不知道能不能兌現(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)手段，而是所見(jiàn)即所得的過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠(chéng)信，這才是對(duì)購(gòu)房民眾的最根本最實(shí)質(zhì)的保障，這樣將極大的提升開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)良幣驅(qū)逐劣幣。
山水龍城，220萬(wàn)方生態(tài)涵養(yǎng)大城，優(yōu)居芝罘南城芯，居繁花享繁華。芝罘婦幼保健院落戶(hù)山水龍城A區(qū)北側(cè)；3000㎡超大體量家家悅強(qiáng)勢(shì)入駐山水龍城D區(qū)商業(yè)街；毗鄰新都匯、萬(wàn)達(dá)商圈，一站式生活配套。天悅2期新品換新升級(jí)，一梯兩戶(hù)山景小高，難得準(zhǔn)現(xiàn)房。南北雙陽(yáng)臺(tái)，戶(hù)戶(hù)全明，超大贈(zèng)送。周邊公立幼兒園、山水龍城小學(xué)、芝罘中學(xué)（臥龍校區(qū)）等優(yōu)質(zhì)教育資源匯聚，置業(yè)城芯，一步到位。