房價上漲全面放緩：今年樓市調控頻次已超300次
7月份70個大中城市新房均價漲幅創(chuàng)下6個月以來的最低值。二手房價格創(chuàng)下去年10月以來最低增速。
房地產(chǎn)調控所采取的進一步密集調控措施之后，7月份全國房價漲幅連續(xù)第二個月放緩。新房和二手房市場都是如此。
8月16日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅均價環(huán)比上漲0.3％、同比上漲4.1％，分別較上月降低0.1個和0.2個百分點。0.3％的漲幅創(chuàng)下6個月以來的最低值。干預較少的二手住宅市場價格7月上漲0.11％，創(chuàng)下去年10月以來最低增速。
這些態(tài)勢與國家對于房地產(chǎn)在新階段發(fā)展發(fā)出了明確信號有關。7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會時表示，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
以上海為例，7月份提高了首套和二套房貸款利率，有些城市更早在5月份就暫停發(fā)放住房消費新貸款。同樣在國家提出通過降低地價來穩(wěn)定房價的要求后，22個土地招拍掛“兩集中”試點的城市也在修訂土地出讓規(guī)定。
值得注意的是，在供給側房企融資收緊與需求側房貸收緊雙雙發(fā)力之下，被止住的不只是房價，還有市場銷售端。
國家統(tǒng)計局稱，7月份，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降8.5％和7.1％，這是年內(nèi)首次出現(xiàn)負增長。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉對此表示，今年以來，隨著經(jīng)濟恢復特別是融資條件改善，部分地區(qū)房價上漲比較明顯。對此相關部門加強了市場調節(jié)，落實城市主體責任，抑制不合理需求，促進房地產(chǎn)市場總體趨穩(wěn)。
“下階段，各地區(qū)各部門堅持房住不炒，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，繼續(xù)完善‘多主體供應、多渠道保障、租購并舉’的住房制度，房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)發(fā)展。”付凌暉說。
政策信號已經(jīng)清晰：房價大漲的時代已落幕，全面炒房的時代也成為歷史。
房價端銷售端融資端全線下滑
在各線城市中，一線城市房價增速的回落幅度最為明顯。
7月份，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.4％，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京、上海和廣州的新房價格環(huán)比分別上漲0.8％、0.4％和0.2％，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個百分點；深圳上漲0.5％，漲幅與上月相同。
二手房方面，7月四個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4％，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7％，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點；廣州上漲0.6％，漲幅與上月相同；深圳則下降0.4％。
二線城市房價變動相對平緩，各項房價增速回落幅度在0.2個百分點以內(nèi)；三線城市二手房價環(huán)比下跌0.1％，為今年首次負增長。
對于房價漲幅全面放緩，交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為：一方面，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴，個人按揭出現(xiàn)停貸、緩貸的現(xiàn)象；另一方面，多地樓市調控繼續(xù)加碼，如上海強化了限購和房價核驗，西安、無錫、紹興形成二手住房參考價格機制，北京、太原、溫州則針對學區(qū)房炒作強化管理。
從數(shù)量上看，70個大中城市中，7月份新建商品住宅價格上漲城市有51個，相比6月數(shù)量減少了4個；二手住宅價格上漲城市有41個，減少了7個。
新房價格環(huán)比跌幅最大的城市分別是岳陽（-0.7％）、遵義（-0.6％）、大理（-0.5％）、昆明（-0.5％）。二手房價格環(huán)比跌幅最大的城市分別是南充（-0.7％）、牡丹江（-0.6％）、岳陽（-0.6％）。
受持續(xù)趨嚴的樓市調控政策影響，購房與推盤意愿雙雙降低。7月份，全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5％和7.1％，年內(nèi)單月同比首次為負，市場有所降溫。
供應端，受重點城市供地“兩集中”政策影響，1-7月全國土地市場成交量明顯下降，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3％；土地成交價款5121億元，下降4.8％。
這在一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。1-7月全國房屋新開工面積累計同比年內(nèi)首次轉負，單月新開工面積同比連續(xù)4個月下降，其中7月房屋新開工同比下降21.5％。
投資端，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7％，仍保持兩位數(shù)增長，但這一增速已經(jīng)連續(xù)5個月收窄。
“應該關注是否會過快下滑的風險。由于購房政策和購地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務問題，要防范房企投資意愿減弱，進而影響下半年開發(fā)投資的風險。”業(yè)內(nèi)專家稱。
目前從房企的資金端來看，定金及預收款依然是主要來源，而國內(nèi)貸款同比降幅持續(xù)擴大，信貸收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來越明顯。
具體的數(shù)據(jù)是：1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約11.9萬億元，同比增長18.2％。其中，國內(nèi)貸款約1.54萬億元，同比下降4.5％；利用外資44億元，同比下降44.4％；自籌資金約3.55萬億元，同比增長10.9％；定金及預收款4.54萬億元，同比增長38.3％；個人按揭貸款約1.9萬億元，同比增長17％。
房價上漲空間幾被封住
值得注意的是，從嚴調控大勢之下也有部分城市房價偏熱。
國家統(tǒng)計局表示，7月份新房價格環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是：青島、海口、銀川、無錫、北京、長沙、濟南、重慶、西安、西寧，以二線城市為主。其中排名前三的青島、?？?、銀川環(huán)比漲幅均為1％。
二手住宅價格環(huán)比漲幅排名前十城市依次為：?？?、長沙、北京、上海、廣州、西安、煙臺、杭州、無錫、太原。其中?？凇㈤L沙7月房價分別環(huán)比上漲1.3％、1.2％；北京和上海的二手住宅價格環(huán)比上漲0.7％，并列第三。
與此同時，樓市調控持續(xù)加碼。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1-7月房地產(chǎn)調控頻次已經(jīng)高達352次，平均每月超過50次房地產(chǎn)調控。
就在這輪房價降溫之前，有18個城市因房價上漲過快而被住建部約談。7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城，并指出這5城今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩(wěn)。
從被約談城市來看，國家在原來一二線城市調控的基礎上，開始逐步防范三四線城市炒作的風險。
“約談”起到了作用。7月份，惠州二手房房價環(huán)比下跌0.2％，新房價格與6月份持平；深圳二手房價格則已連續(xù)跌了幾個月。而深圳素來是全國樓市的風向標，深圳調控的效果如何，直接決定全國其他城市的調控效果。
事實上，前述樓市過熱的城市，幾乎都在這段時間密集出臺調控政策。
如7月14日，上海加強市場規(guī)范監(jiān)管，要求二手住宅價格必須以市場價格為依據(jù)，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布；7月23日又發(fā)布《關于加強住房贈與管理的通知》，將贈與住房明確納入限購范圍內(nèi)，對限購政策進行了打補丁、補漏洞。7月26日，無錫出臺二手房指導價政策。
進入8月份以來，北京、杭州、成都、惠州、金華等地紛紛對樓市調控政策“打補丁”，封堵漏洞。在這些政策中，整頓中介規(guī)范經(jīng)營、出臺二手房指導價、限制經(jīng)營貸、限購、限售、打擊炒作學區(qū)房成為重要內(nèi)容。
8月9日，央行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。
業(yè)內(nèi)專家預計，下半年房地產(chǎn)調控政策繼續(xù)從嚴，全國更多城市也將出臺二手房指導價政策。預期未來幾個月全國房地產(chǎn)市場整體下跌壓力增大，二手住宅價格環(huán)比漲幅下半年進一步走弱。
“三季度，一二手房市場還將延續(xù)回落的走勢。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計：一方面新房價格管控全面啟動，熱點城市對于預售證的管理非常嚴格，預示著新房價格漲幅回落趨勢不會改變；另一方面，熱點城市對二手房調控還會繼續(xù)，二手房參考價制度、掛牌審核制度將全面推行，以建立房地產(chǎn)管理長效機制。
“土地出讓新規(guī)則，全面降低地價，也將降低對房價的拉動。”李宇嘉說。
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